疫情期间企业延期支付租金可合法免责 - 丹江口租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初571号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果
2019年3月1日，吴某与丹江口某立商业管理有限公司签订《人民购物广场商铺委托经营协议》，约定吴某将其购买的人民购物广场A075号商铺交给丹江口某立公司负责租赁和统一经营管理，委托年限10年（2018年12月27日至2028年12月26日）。丹江口某立公司需支付固定租金：第一年至第五年年租金32567元，第六年至第八年34195元，第九年至第十年35905元；租金分两次支付，每满六个月付50%，支付时间在对应日后一个月内。合同约定，若丹江口某立公司无故拖延租金超30天，每迟延一日需按欠款万分之一支付违约金；但因战争、不可抗力（如疫情）、政府政策等导致的损失，双方互不担责。
合同签订后，吴某将商铺交付丹江口某立公司管理，该公司正常支付租金至2020年上半年。但2020年下半年租金因新冠疫情导致经营困难，未能按时支付。吴某多次催要未果后起诉，要求支付2020年下半年租金16283.5元及违约金。丹江口某立公司辩称：因疫情响应政府建议，商场对所有业主推行租金减免或延期支付方案（其他数百户业主已签署协议并履行），但吴某未接受协商，故未支付。庭审中，吴某承认诉讼请求中“2020年1月18日至7月18日租金”系笔误，实际主张2020年下半年租金。另查明，丹江口某立公司已于2021年3月1日向吴某支付了2020年下半年租金16284元。

法院判决：驳回吴某的全部诉讼请求。理由是丹江口某立公司已付清拖欠租金，且因疫情导致经营困难，延期支付符合公平原则，不构成违约；但因该公司在诉讼后才支付租金，需承担案件受理费106元。

三、核心观点与企业风险防范提示
这个案子很简单：商场因疫情“生意难做”，暂时付不出租金，房东告上法院，结果法院没支持房东。核心就一句话——遇到疫情这种“天灾人祸”，企业合理延期支付租金不必然算违约，但必须主动沟通、有理有据。对企业来说，这不是“赖账”的借口，而是提醒：签合同时埋好“安全阀”，真遇困难时才能合法“喘口气”。

企业如何避开这类坑？三招实用建议：

1. 合同里加个“应急按钮”
   很多企业签合同时只盯着钱数和时间，忽略了“如果出事怎么办”。比如本案中，合同明确写了“疫情等不可抗力导致损失，双方互不担责”，这才让法院能支持延期支付。
   怎么做？

   • 在租赁、供货等合同中，务必加入不可抗力条款，白纸黑字写清：哪些算“不可抗力”（如自然灾害、疫情、政府限令），遇到时能怎么处理（比如“可延期3个月付租金，不收违约金”）。
   • 避免写“一切损失自负”这种霸王条款——法院可能认定它不公平，反而让企业吃亏。

2. 出事后别躲，赶紧“打电话+留证据”
   本案中，商场主动找政府协调、和其他业主签了新协议，只有吴某没接受协商，结果法院认为商场“已尽力”。反观吴某，光催要不谈方案，最后输了官司。
   怎么做？

   • 一旦生意受影响（比如疫情停业、政策调整），24小时内书面通知合作方，说明困难原因、预计恢复时间，并提出解决方案（如“缓付2个月租金”“用服务抵扣”）。
   • 保留所有证据：政府停业通知、财务报表、沟通记录（微信、邮件截图）。法院只认“真凭实据”，光说“我很难”没用。

3. 按规矩“走流程”，别自己硬扛
   商场本可直接付租金，但因吴某不签新协议，它坚持走集体协商流程，反而被法院认可“符合公平原则”。如果它偷偷拖着不付，可能真要赔违约金。
   怎么做？

   • 若行业有统一处理方案（如政府建议的租金减免），主动按流程操作：先签补充协议再延期，别等对方告你。
   • 内部定个“风险响应小组”，专管合同纠纷——普通员工不敢谈，法务或高管出面更容易达成和解。

记住：法律不保护“装睡的人”
企业经营总有意外，但本案证明：只要合同设计周全、出事积极沟通、证据齐全，法院会站在讲道理的一方。下次签合同时，花10分钟加个“不可抗力条款”，可能省下几十万诉讼费。别等房东堵门了才后悔！