商场整体运营合同到期后开发商不能单方面终止租金责任-十堰委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂0302民初1277号
审理法院：湖北省十堰市茅箭区人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2019年1月26日，刘某宇与十堰某乙房地产开发有限公司签订《商品房买卖预售合同》，购买茅箭区某商铺，实测建筑面积128.22平方米。同日，刘某宇与十堰某甲商业运营管理有限公司签订《商业委托经营管理合同》，约定委托某甲公司统一租赁经营商铺，期限为2019年5月31日至2024年5月30日止，租金标准为81元/平方米/月，每半年支付一次。合同到期后30日内如未续约，某甲公司应按物业现状返还商铺，且该30日内无需支付租金。
2024年5月6日，某甲公司出具《承诺书》，承诺解决2023年全年业主租金问题，某乙公司对租金支付承担连带保证责任。此前，刘某宇已就2023年5月至2024年10月的租金提起诉讼并获法院支持。2024年10月11日，某甲公司通过短信向刘某宇父亲发送《商业委托经营管理合同终止通知书》，要求7日内办理商铺移交手续，否则租金等经济责任由业主自行承担。
经法院查证，案涉商铺属于开放性卖场，各商铺间无物理间隔，平面紧密相连。某甲公司接收时为整体经营场所，合同到期后继续占用商铺的情况下，单独向部分业主发终止通知要求移交不现实。

判决结果：
法院判决某甲公司支付刘某宇2024年10月10日至2025年1月9日租金31157.46元及违约金；某乙公司对上述债务承担连带清偿责任；驳回刘某宇其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案子看似是"房东要房租"的简单纠纷，实则藏着开发商和运营公司的致命陷阱。我们用大白话拆解三个关键教训：

1. "整体运营"模式下，合同到期≠能甩手不管
很多商场采用"统一装修、统一招商"模式，业主买房时就被要求签委托经营合同。但本案中，法院明确指出：商铺是连成一片的开放空间，没有隔墙和独立水电。某甲公司想对部分业主"到期解约"，却无法单独交付物理隔离的商铺——这就像把一整块蛋糕切成小块后，突然说"这块不卖了"，但刀还没切下去，买家当然能继续要蛋糕！
企业避坑指南：

• 开发前必须规划物理隔离方案（如预埋隔墙、独立水电表），并在合同中明确"到期可独立交付"标准
• 若无法实现物理分割，应在合同到期前3个月启动整体移交程序，而非到期后突然发通知
• 切忌对部分业主单独发解约通知，否则法院会认定"继续占用=继续付租"

2. "连带担保"不是橡皮图章，签字就得真还钱
某乙公司以为只盖个章做"好人"，结果连续两次被法院判决替某甲公司还租。关键在于：2024年5月的《承诺书》写明"对租金承担连带保证责任"，这相当于给债务签了"无限责任担保"。更致命的是，某乙公司股东和某甲公司实际控制人存在关联（某乙股东100%控股某甲），法院直接认定担保真实有效。
企业避坑指南：

• 开发商为运营公司担保时，必须限定担保范围（如"仅限2023年租金"）和期限
• 避免关联公司交叉担保，防止被认定"人格混同"承担连带责任
• 绝对不要在空白文件上盖章！本案中某乙公司因多次出具担保承诺书，导致责任越滚越大

3. "短信通知"可能白发，关键要看能否实际履行
某甲公司自以为2024年10月11日发了短信解约通知就万事大吉，但法院发现：商铺根本没通独立水电（合同约定"供电到楼层配电室"），业主根本无法单独经营。这就像卖手机只给裸机不给充电器，买家当然能拒收！
企业避坑指南：

• 解约通知必须配套"交付条件达成证明"（如水电验收单、现场照片）
• 采用"双保险"送达方式：短信+邮政EMS（保留寄送凭证）+社区见证
• 在合同中明确约定"移交标准"，例如"通水通电到户、完成物理分隔"等可量化指标

特别提醒：
本案中某甲公司已因拖欠租金被起诉两次，仍想用"合同到期"逃避责任，反而引发第三次诉讼。企业常见误区是：以为"合同到期自动解约"，却忽略了《民法典》第734条——租赁期满承租人继续使用，出租人未提异议的，原合同继续有效。在整体运营项目中，开发商和运营公司必须建立"到期预警机制"，提前6个月启动移交程序，否则可能陷入"无限续租"的泥潭。

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（注：本文案例已隐去真实名称，仅作普法参考。具体问题请咨询专业律师）