客户比价选择低价中介不构成 跳单 - 无为居间合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：居间合同纠纷
案号：(2022)皖0225民初5604号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

张某是无为某居房产经纪有限公司城东分公司的工作人员，其在抖音的"无为张某探房"账号上发布二手房源信息，并注明"免费咨询，免费登记，免费看房"。赵某通过抖音平台认识张某，二人于2022年8月10日互加了微信，张某微信介绍自己为"我是A贝壳找房—俊家某居房产张某"。2022年8月19日及24日，张某带赵某看了三处房产，其中8月24日下午看了无城镇岸上玫瑰小区9幢404室房产（下称案涉房产）。

案涉房产的原产权人亦在无为县万福某产经纪有限公司（下称万福某产经纪公司）处挂牌了房产销售信息。该公司将案涉房产信息发布在"安居客"平台上，赵某于2022年8月23日在"安居客"平台上向该公司的工作人员卢某丽咨询案涉房产信息。2022年8月25日，赵某与卢某丽互加了微信进行房产价格及中介费的洽谈，且当天赵某夫妻与原产权人、万福某产经纪公司就案涉房产签订了《房屋买卖中介合同》。

根据赵某与张某、卢某丽之间的微信聊天记录：张某就案涉房产报价为"房东说低于101万就不要联系他了"，中介费为房屋总价款1.2%；卢某丽就案涉房产报价为"100万元以内"，中介费为"房价的1%，还可以打折"。最终房产成交价为98万元，支付卢某丽中介费8000元。

法院经审理后判决：驳回无为某居房产经纪有限公司城东分公司的全部诉讼请求，案件受理费由该公司自行承担。

三、企业法律风险防范要点

这个案子告诉我们：客户看了你介绍的房子，最后却通过别家中介买了，不一定就是"跳单"！法院不支持中介费索赔，关键原因有三点：

1. 房源不是你独家的，客户有权比价
现在买房人都会同时看几家中介，一套房子在安居客、贝壳等多个平台都有挂出很常见。本案中，岸上玫瑰小区那套房既在张某公司挂出，也在万福某产经纪公司挂出。赵某8月23日就在安居客咨询了万福某产经纪公司，比张某带她看房还早一天！这说明客户不是专门利用张某的信息，而是通过公开渠道正常比价。

2. 价格没优势，客户跑单很正常
张某报价"不低于101万"，中介费收1.2%；而万福某产经纪公司报价"100万以内"，中介费只要1%还能打折。最后成交价98万，差价两三万，中介费省了2000多。作为消费者，换你你选哪家？法院明确说：客户选择报价更低的中介，是正当的市场行为。

3. "跳单"认定有严格条件
民法典第965条确实规定：如果客户利用中介提供的信息却绕开中介成交，要付中介费。但必须同时满足：

• 信息是中介独家提供的（本案不是）
• 客户专门利用了这个信息（本案客户通过其他渠道也能获得）
• 没有正当理由选择其他中介（本案有价格优势的正当理由）

给企业的3个实用建议：

✅ 挂房源时加"独家协议"
不要以为挂个房源就有保障！带客户看房前，务必签《看房确认书》，写明"若30天内通过其他中介成交同一房源，需支付中介费"。本案中张某没让赵某签任何文件，等于主动放弃权利。

✅ 报价要透明有竞争力
别学本案张某：客户问价只说"房东不低于101万"，显得不专业。应该直接告知"市场价98-100万，我们可谈至97万"，让客户感受到你的价值。中介费也可以设计阶梯优惠，比如"成交快减500元"。

✅ 全程留证据

• 抖音推广时别说"免费看房"（本案中这句成了不利证据）
• 微信沟通保存完整记录，特别是首次推荐房源的时间
• 带看时拍客户在房源前的视频（注明日期）
  这样万一有纠纷，你能证明客户是"专门"通过你获取信息的

记住：法律保护的是诚信经营，不是强制交易。与其事后打官司追中介费，不如提升服务让客户主动找你成交！

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