逾期交房超90天买家可解除合同并获全额退款-颍上商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2020)皖1226民初776号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年1月8日，万某与颍上某城房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：绿商-0613），约定：万某购买颍上某城房地产有限公司开发的绿都CBD第8幢215至225号房，建筑面积487.25平方米，总价3995450元，付款方式为合同签订当日一次性付清；颍上某城房地产有限公司应于2016年9月30日前交付验收合格的房屋；若逾期交房超过90日，万某有权解除合同，颍上某城房地产有限公司需在收到解除通知后30日内退还全部已付款，并按已付款的千分之三支付违约金。合同签订后，万某按颍上某城房地产有限公司要求将1900000元购房款打入其指定账户（户名：申慧），并办理了商品房网上备案（备案号：2015绿商-0613）。但截至起诉时，房屋一直未交付，且因颍上县人民法院2015年7月7日的裁定，该房屋已被查封（2018年6月5日续封）。

法院判决：确认万某与颍上某城房地产有限公司的合同于2020年6月16日解除；颍上某城房地产有限公司需协助撤销房屋备案、返还万某1900000元购房款，并支付违约金5700元。

三、核心观点：企业如何防范逾期交房的法律风险

这个案子说白了就一句话：开发商如果交房晚了超过90天，买家不仅能退房拿回全款，还能额外要一笔赔偿。万某只付了190万元（合同总价近400万），但因为房子被法院查封、根本交不了货，法院直接判开发商退钱+赔钱。很多企业可能觉得“晚点交房小事一桩”，但这个案例狠狠敲了警钟——拖延交房不是“技术问题”，而是真金白银的亏损风险！

为什么企业容易踩坑？

• “临时抱佛脚”心态：颍上某城公司可能以为拖一拖、缓一缓就能解决资金或工程问题，结果房子被法院查封（说明公司早有债务纠纷），直接丧失履约能力。
• 合同条款“埋雷”：合同白纸黑字写“逾期90天可解约”，但企业签合同时往往不重视这类条款，觉得“反正不会出事”。可一旦出事（比如本案的房屋查封），法院就按合同判，企业连辩解机会都没有。
• 忽视买家“通知”的效力：本案中万某没单独发解约通知，直接起诉。法院认为“起诉=通知”，合同当天就解除了。企业如果没及时应诉（像本案缺席审判），等于主动认输。

企业自救三招，避免重蹈覆辙

1. 交房倒计时管理：
   别等快到交房日才着急！从签约开始就设“交房预警线”：

   • 比如约定9月30日交房，7月就自查进度（工程卡住了？验收材料齐了？）；
   • 如果真要延迟，提前30天书面通知买家，说明原因+补救方案（如补偿1个月物业费）。记住：主动沟通能避免90天“生死线”，很多买家愿意协商，不至于闹到退房。

2. 卖房前先“清查家底”：
   本案悲剧根源是房子早被法院查封了！企业预售前必须做到：

   • 查清每套房的“健康档案”：有无抵押、查封、产权纠纷（去不动产登记中心拉清单）；
   • 绝不卖“问题房”：就算买家急着付钱，也要硬气拒绝。本案中颍上某城公司收了190万，最后连本带利亏更多（退钱+违约金+诉讼费），得不偿失。

3. 合同里埋个“安全阀”：
   别用网上随便下载的模板合同！关键条款自己加“保险”：

   • 例如把“逾期90天可解约”改成“逾期90天，买家需先书面催告，我们15天内不回应才可解约”——多15天缓冲期，可能就抢出解决方案；
   • 同时约定“因政府查封等不可抗力导致延期，不视为违约”（但需提供证据），给自己留条活路。

最后说句大实话：
房子不是普通商品，买家掏的都是血汗钱。企业把交房当儿戏，法律就让你真金白银买单——本案开发商不仅退190万，还赔5700元+2万多诉讼费。合规不是成本，而是利润。管好交房时间表、查清房源状态、用好合同条款，这三步花不了多少钱，却能避免动辄百万的损失。生意再忙，也别在“交房”这事上赌运气！