开发商为购房者断供代偿后可按约解除合同并索赔-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0225民初7784号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年5月23日，无为某约房地产开发有限公司（以下简称"某约公司"）与杨某、刘某签订《商品房买卖合同》，约定二人购买无为市某处商品房，总房款86万元。2019年5月29日，双方签订补充协议。合同签订后，二人支付首付款18万元，剩余68万元通过向中国邮政储蓄银行某支行办理按揭贷款支付。某约公司在《商品房买卖合同》附件四中明确约定：若其为购房者提供阶段性担保期间，购房者连续三个月未偿还贷款本息，公司有权解除合同并按原价收回房产，购房者需承担经济损失并支付总房款10%的违约金。

2019年7月18日，三方签订《个人购房借款及担保合同》，某约公司为刘某、杨某的按揭贷款提供连带保证责任。但自2020年6月起，二人未按期归还银行贷款本息。2021年10月，银行起诉某约公司及二人，法院判决某约公司承担连带清偿责任。2021年12月2日，某约公司代二人向银行支付695,385.22元。代偿后，二人未向某约公司偿还该款项。

判决结果：法院支持某约公司解除合同、要求二人配合办理合同备案注销手续、支付86,000元违约金（从应退购房款中扣除）的诉请，但驳回了销售佣金的主张。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案子看似是"购房者断供，开发商遭殃"，实则揭示了一个关键风险点：开发商提供按揭担保时，若合同条款设计不到位，可能面临"钱房两空"的困境。

风险一：担保责任触发后，开发商只能被动"兜底"？
本案中，某约公司作为开发商，为促成销售给购房者提供了"阶段性担保"（即在房产正式抵押登记前承担保证责任）。当购房者断供时，银行直接要求开发商代偿，开发商不得不先垫付69万余元。但法院之所以支持开发商解除合同，核心在于——合同附件四中白纸黑字写明了"连续三个月断供可解除合同"的条款。

企业行动指南：

• 必须在买卖合同中明确约定"断供解约条款"。例如："若购房者逾期还款达X期，开发商有权单方解除合同，并收回房屋，购房者需承担代偿款、违约金等损失"。
• 具体量化违约标准：不能笼统说"严重违约"，而要写明"连续3期或累计6期未还款"等可操作的标准，避免日后扯皮。
• 同步设计资金回收机制：如本案中，法院允许开发商直接从应退购房款中扣除代偿款和违约金，极大降低了损失。企业应提前在合同中约定"代偿款项自动抵扣购房款"。

风险二：想索赔却"师出无名"？
本案中，某约公司主张购房者赔偿"销售佣金"，但因合同未约定，法院直接驳回。这提醒企业：没有白纸黑字的约定，再合理的损失也可能打水漂。

企业行动指南：

• 损失项目必须列明：在合同中明确写清"若因购房者断供导致开发商代偿，购房者需承担代偿款本金、利息、违约金、诉讼费、律师费等一切损失"。
• 避免"模糊索赔"：如销售佣金、资金占用费等，需在签约时提前约定计算方式（例如"按总房款X%计收"），否则法院不会支持。
• 定期检查合同版本：尤其注意补充协议、附件等"容易被忽略的角落"，确保担保责任与解约条款无缝衔接。

风险三：以为能"以房抵债"，实际却难收回？
本案中，法院判决解除合同后，购房者需配合办理备案注销手续，但实践中常有购房者拒绝搬离、拒不配合过户。若合同未约定"逾期搬离的每日违约金"，开发商可能陷入"赢了官司却收不回房子"的尴尬。

企业行动指南：

• 增加"配合义务"条款：明确约定"合同解除后X日内，购房者必须腾退房屋、配合注销备案，逾期按每日XX元支付占用费"。
• 提前办理预告登记：在签约时即要求购房者配合办理预告登记，避免房屋被另售或抵押，保障后续收回房屋的可行性。
• 留一手"资金卡扣"：如本案中，开发商从应退房款中直接扣除代偿款，企业可约定"购房者需预留X%保证金至解押完成"。

最后提醒：
很多企业觉得"购房者断供是小概率事件，合同模板套用就行"。但本案中，正因为某约公司在合同里提前埋好了"安全绳"，才在断供发生后快速止损。反之，若合同条款模糊，企业即使代偿百万，也可能因无法解约而陷入"自己垫资买自己房子"的荒诞结局。

关键一句话：担保不是"做慈善"，签合同时多写一句"断供解约条款"，未来可能少赔一百万！