购房者断供后开发商代偿，拒绝配合办理解除手续要担责-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初6669号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年3月18日，无为市紫某房地产开发有限公司与周某签订了《商品房买卖合同》，合同约定：周某购买紫某公司开发的位于无为市某街道某路某庄园10#楼1单元1201室商品房一套，房屋总价款1076860元，周某支付首付款216860元，其余房款860000元以办理银行按揭贷款方式交付。合同附件四约定：出卖人为买受人购买房屋提供阶段性担保的，在担保期间买受人连续三个月未偿付贷款本息，出卖人有权解除购房合同并按原价收回买受人所购本合同项下的房产，买受人除应承担给出卖人造成的经济损失外，还应按总房款的百分之十支付出卖人违约金。上述合同签订后，双方当事人办理了合同备案登记手续。此外，2020年1月3日，周某与紫某公司签订《地下车位使用权转让协议》，约定紫某公司以10000元价格将位于其开发的紫约·拉菲庄园内的628号车位使用权转让给周某。前述合同签订生效后，周某依约支付了购房首付款、车位转让款，并以其个人名义与农行无为支行签订《个人购房担保借款合同》，约定周某向农行无为支行借款86万元用于购买案涉房产，紫某公司为该笔借款的保证人，承担阶段性担保责任。农行无为支行依约提供了86万元贷款，并办理案涉房产的预购商品房抵押权预告登记，后由于周某自2021年5月起陆续出现贷款还款逾期的情形，农行无为支行经催讨无果，遂将紫某公司、周某诉至法院，法院于2023年2月20日作出判决，判决周某归还农行无为支行借款本金835755.93元及相关利息等费用，紫某公司对上述款项承担连带清偿责任。该判决生效后，紫某公司履行了判决确定的债务连带清偿责任，代为周某向农行无为支行还清了该笔贷款本息等。2023年8月9日，紫某公司与周某之间达成和解协议，协议约定双方同意解除原《商品房买卖合同》及地下车位使用权转让协议，周某在协议签订之日起10日内协助紫某公司办理相关注销手续，紫某公司以代偿金额收回房屋及车位。2023年9月19日，双方又签订补充协议，确认紫某公司又为周某代偿了35032.81元。上述和解协议及补充协议签订生效后，因周某未能按约配合紫某公司办理相关备案登记注销手续，紫某公司遂诉至法院。另查明，2023年9月6日，农行无为支行向无为市不动产登记中心发出《结清证明》，确认周某已结清其个人住房贷款。

法院判决：周某于判决生效之日起三日内协助紫某公司办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续，以及该合同约定预购商品房的预抵押登记注销手续；周某支付紫某公司律师代理费5000元。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例告诉我们：当购房者断供导致开发商不得不替其偿还银行贷款后，如果双方已经签订了和解协议约定解除合同，购房者就必须配合办理相关注销手续，否则要承担法律责任。

作为房地产开发企业，要特别注意以下几点防范风险：

1. 合同条款要"写清楚、写到位"

本案中，开发商之所以能顺利维权，关键在于当初签订的《商品房买卖合同》附件四中明确规定了"购房者连续三个月未偿付贷款本息，开发商有权解除合同"。很多企业签订合同时，对这类条款往往一笔带过或者直接用格式条款，结果出了问题才发现约定不明。建议：

• 在购房合同中明确约定断供后的处理流程，包括解除条件、房屋收回价格、违约责任等
• 阶段性担保责任要写清楚，特别是担保期限何时结束（通常是办完产权证后）
• 不要认为"行业惯例"就能代替合同约定，一切以白纸黑字为准

2. 和解协议要"签得细、留证据"

本案开发商聪明之处在于，代偿后没有直接打官司，而是先和购房者签了和解协议。但光签协议还不够，要注意：

• 和解协议要详细列明各方义务，比如"购房者应在X日内配合办理哪些手续"
• 明确约定违约责任，如"不配合办理手续需承担律师费、诉讼费等"
• 协议签署后要保留好原件，最好有银行转账记录等佐证
• 本案中开发商还签了补充协议，进一步明确了代偿金额，这种"步步为营"的做法值得借鉴

3. 发现问题要"早行动、莫拖延"

本案中，购房者从2021年5月就开始断供，但直到2023年才解决。对开发商来说：

• 要建立购房者还款监测机制，一旦发现连续2个月未还款就预警
• 不要等到银行起诉才行动，应主动联系购房者了解情况
• 早期介入可以避免损失扩大，比如及时催收或协商解决方案
• 拖延只会让问题更复杂，利息、罚息会越滚越多

4. 办理手续要"留痕迹、证履行"

本案开发商能胜诉，关键是有完整的证据链。企业日常经营中：

• 与购房者的所有沟通最好有书面记录，重要事项要发正式通知
• 代偿银行贷款后，一定要拿到银行出具的《结清证明》
• 办理注销手续时，要保留前往不动产登记中心的记录
• 本案中开发商还提供了和解协议、补充协议、律师费支付凭证等，这些都成为胜诉关键

特别提醒：很多开发商认为"购房者已经断供，房子就是我的了"，其实不然。没有完成备案注销和抵押注销，房子在法律上还是购房者的。就像本案，如果开发商不及时起诉，可能面临房子无法重新销售、还要继续承担潜在风险的问题。

总之，房地产开发企业在销售过程中，不能只关注卖出去，更要关注后续可能产生的风险。把合同签好、把证据留全、把问题早处理，才能避免"替人还债却拿不回房子"的尴尬局面。毕竟，在商业活动中，法律不会保护"躺在权利上睡觉的人"。