开发商拖欠物业空置费需承担违约责任-阳新物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初6601号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年12月25日，江西某物物业管理有限公司阳新分公司作为乙方与阳新县某建投资开发有限公司某小区项目部作为甲方签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方对城投·某小区提供前期物业服务。合同约定物业服务收费标准为：住宅（电梯房）1.65元／月·平方米（含电梯运行维护费、二次供水加压等公共能耗费用）；商业物业2.20元／月·平方米。对于空置物业，合同约定首年按50%支付，后期按不低于70%的比例交纳。合同还约定包干制服务费不含车辆停泊服务费，已出售的地下车位按40元／月的标准收取车位管理费。

合同签订后，江西某物物业管理有限公司阳新分公司提供了物业服务，但阳新县某建投资开发有限公司某小区项目部未按约定支付物业费用。截至2024年4月30日，项目部拖欠住宅和商业物业空置费共计260674.59元；截至2024年7月31日，拖欠车位管理费228573.96元。项目部辩称：1.物业费收取标准未经相关部门审核；2.代付电费10万元、原告代收车位租金和临时停车费应予冲减；3.原告未履行绿化养护义务，导致小区绿化植物大量死亡，造成损失104770元。

同时，项目部提出反诉，要求江西某物物业管理有限公司阳新分公司赔偿绿化苗木损失104770元。江西某物物业管理有限公司阳新分公司辩称：1.移交时已有植物死亡，不应由其承担责任；2.绿化死亡有多方面原因，其已履行养护义务；3.反诉损失无事实依据。

法院查明：1.双方对空置物业费及车位管理费的计算无异议；2.项目部于2022年6月6日代缴小区电费10万元；3.项目部于2024年10月对小区绿化进行了补种，但无法确定责任归属。

法院判决：阳新县某建投资开发有限公司某小区项目部向江西某物物业管理有限公司阳新分公司支付389248.55元（已扣除代缴电费10万元）及逾期付款违约金（以389248.55元为基数，按日万分之1.75计算，从2024年9月24日起至款项还清之日止）；驳回原告其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）的反诉请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例揭示了一个常见的企业法律风险：开发商与物业公司之间的费用纠纷。很多企业负责人可能认为"物业是我开发的，我付不付费、付多少我说了算"，但这个判决明确告诉我们：合同签了就得履行，拖欠空置物业费要承担违约责任。

核心风险点分析：

1. 空置物业费不能"赖账"
   开发商常常认为"房子没卖出去凭什么要我交物业费"，但根据《前期物业服务合同》，对于未出售或未交付的空置房，开发商确实需要承担物业费（首年50%，后期不低于70%）。本案中，开发商拖欠26万余元空置物业费被法院判令支付，就是吃了这个亏。

2. 代收代付费用要及时结算
   开发商为物业代缴了10万元电费，这部分钱法院允许从应付款中扣除。但很多企业忽略了这一点，没有及时核对、结算代收代付费用，导致"赔了夫人又折兵"。本案中，如果开发商不提这10万元，就白白损失了。

3. 反诉请求要有证据支撑
   开发商反诉物业公司绿化养护不到位，要求赔偿10万余元，但因证据不足被驳回。很多企业遇到问题时，往往只凭"我觉得"、"应该是"就提起诉讼，结果因为拿不出充分证据而败诉。

企业防范建议（通俗版）：

1. 签合同前先"照镜子"
   不要拿到合同就急着签字盖章！特别是关于费用标准、空置物业处理、服务内容等关键条款，一定要看清楚。建议在签订物业服务合同时，明确约定：

   • 空置房的具体认定标准
   • 物业费计算方式和调整机制
   • 代收代付费用的结算流程和时间
   • 服务质量的量化标准（如绿化养护要达到什么程度）
     小贴士：可以要求物业公司在合同中附上服务标准明细表，避免"我以为"和"你认为"的纠纷。

2. 钱的事要"明算账"
   企业与物业公司之间经常有代收代付的情况（如电费、停车费等），一定要做到：

   • 设立专门台账，记录每一笔代收代付
   • 定期（至少每季度）双方核对确认
   • 保留所有付款凭证和交接记录
     真实案例：某企业因未保留代缴电费凭证，被物业公司多收了30万元物业费，打官司也说不清。

3. 发现问题要"留证据"
   如果认为物业服务质量不达标（如绿化死亡、卫生差等），不要只是口头抱怨，要做到：

   • 立即拍照/录像固定现场
   • 书面通知物业公司整改（保留送达证据）
   • 如需自行处理，先与物业公司协商确认费用
     重要提醒：本案中开发商自行补种绿化却拿不出证据证明是物业公司责任，10万元损失只能自己承担。

4. 别把"反诉"当"出气"
   很多企业吃了亏就想着"我也告他"，但反诉不是泄愤工具！提起反诉前要自问：

   • 我的损失是对方直接造成的吗？
   • 我有合同依据或法律依据吗？
   • 我有充分证据证明损失金额吗？
     经验之谈：没有把握的反诉不仅赢不了，还要白交几千元诉讼费，本案反诉费就花了2395元。

5. 善用"协商"代替"诉讼"
   本案本可以避免诉讼：如果双方定期对账，及时处理代缴电费问题；如果绿化出现问题时及时沟通解决，而不是等到死亡后再补种...很多纠纷都是因为小事没及时处理才升级成大矛盾。
   实用建议：建立季度联席会议制度，双方财务、物业负责人坐下来对账、解决问题，比打官司省时省钱。

物业服务是开发商和物业公司的"长期婚姻"，不是"一锤子买卖"。签合同时多花一小时把条款理清楚，日常管理中多花十分钟核对账目，就能避免后续可能花费数万元、耗时数月的法律纠纷。记住：法律不保护"马大哈"，只保护认真履行合同、及时保留证据的企业！