房屋买卖合同违约金约定过高将被法院调减-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初4103号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年5月1日，阳新县某房地产开发有限公司出具《关于成立昌隆大厦项目部的批复》（阳魏房发【2015】9号），内容为："各项目部：某公司的发展，业务的不断壮大，经公司研究决定，成立'阳新县某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部'，同时任命项某同志为该项目负责人。该项目部隶属于公司的下级单位，实行独立投资、独立核算、自立经营、自负盈亏"。即涉案工程的权利义务均由昌隆大厦项目部享有承担。

2018年11月19日，阳新县某房地产开发有限公司作为出卖人与徐某作为买受人签订一份《商品房买卖合同书》，约定买受人徐某购买出卖人位于阳新县三中西侧（立交桥旁）昌隆大厦幢2601号房，房屋总价款350000元。支付方式为2018年11月19日付首付款105000元，剩余房款245000元办理银行按揭贷款。

同日，徐某支付了首付款105000元。

2019年4月23日，阳新县某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部作为卖方（甲方）与徐某作为购房方（乙方）签订一份《买卖商品房贷款补充协议》，约定："乙方在昌隆大厦购买商品房已付首付，余款原先准备在银行按揭付款，但由于客观原因无法实施，为了双方的利益经双方友好协商达成共识，特订如下条款：分期付款方式：（三）年内付尽余款不计利息，（贰拾肆万肆伍仟）自订协议之日起乙方每月15号前均摊向甲方项某账户付款（陆仟捌佰元正），按（36）月付清余款。乙方责任：协议签订后乙方必须准时、足额向甲方指定账户付款，否则甲方有权停电、停水以示惩罚，并另外每月收取乙方应付款10%的滞纳金，直至乙方履行合同为止。"

合同签订后，阳新县某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部履行了交房义务，但徐某仅支付首付款105000元和分期款18000元，至起诉之日尚欠购房款227000元未付。案涉房屋徐某已于2018年装修入住至今，房屋房产手续至今未变更。

判决结果：
法院判决徐某在判决生效之日起十日内向阳新县某房地产开发有限公司昌隆大厦项目部支付购房款227000元，并以该金额为基数，自2019年4月23日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率四倍计算利息。案件受理费4705元由徐某负担。

三、核心观点与企业风险防范提示

为什么10%的月滞纳金不被法院全额支持？

在这起房屋买卖纠纷中，最值得关注的是：虽然双方在补充协议中约定"每月收取应付款10%的滞纳金"，但法院最终只支持了"按一年期贷款市场报价利率四倍计算的利息"。为什么会出现这种情况？

通俗解释：
想象一下，如果您借给朋友1万元，约定如果他下个月不还，就要多付1000元（即10%）。但如果他拖了一年不还，按10%月息计算，他最后要还的总额会高达3.1万元（本金1万+12个月×1000元），这比银行正常贷款利率高出好几倍。法院认为这种约定"显失公平"，会保护债务人不被"过度惩罚"。

法律依据：
根据《民法典》规定，违约金不能过分高于实际损失。司法实践中，法院一般认为：

• 年化利率超过14.8%（当前LPR的4倍）的部分，很可能被认定为"过高"
• 特别是当约定的违约金是"每月10%"时，年化高达120%，远远超出法律保护范围

企业如何防范此类风险？

1. 违约金约定要"合理有度"，别贪高

• 错误做法： 像本案中约定"每月10%滞纳金"，看似能吓住违约方，实则法院不会全额支持
• 正确做法：
  • 直接约定"按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算"
  • 或明确写"按日万分之五计算"（年化约18.25%，接近LPR4倍）
  • 举例：在合同中写明"逾期付款的，按未付金额的日万分之五支付违约金，最高不超过LPR的4倍"

2. 分期付款条款要"全面严谨"，防漏洞

本案中，开发商遇到的问题是：

• 买方因征信问题无法办理按揭，临时改为分期付款
• 但补充协议只约定"甲方有权停电停水"，缺乏有效制约手段

企业应对建议：

• 提前预设替代方案： 在原始购房合同中就写明："如因买方原因无法办理按揭，买方应在15日内选择一次性付款或签订分期付款协议，否则出卖人有权解除合同并收取10%违约金"
• 增加担保措施： 对分期付款客户，要求提供第三方担保或房屋抵押登记（即使未过户，也可做预告登记）
• 设置加速到期条款： 明确约定"任何一期逾期超过15日，全部剩余款项立即到期"

3. 项目部签约要"权责清晰"，防主体争议

本案中，项目部作为签约主体被法院认可，是因为有公司明确授权。但很多企业会忽略这点：

• 风险点： 项目部未经授权直接签约，可能导致合同无效或维权困难
• 防范措施：
  • 设立项目部时，必须有公司红头文件明确"独立经营、自负盈亏"
  • 所有对外合同加盖"项目部合同专用章"而非公章
  • 在合同中注明"甲方：XX公司XX项目部（经XX公司授权）"

给企业老板的"三要三不要"口诀

最后提醒：
很多企业认为"违约金写得越高越能震慑对方"，其实恰恰相反。过高的违约金条款就像"纸老虎"——看着吓人，真打起官司来法院不会支持。与其约定无法实现的高额违约金，不如：

1. 在合同中明确约定"逾期超过X日，出卖人有权收回房屋"
2. 要求客户支付一定比例的"履约保证金"
3. 对分期客户做严格资信调查

记住：有效的合同条款不是"写得狠"，而是"能执行"。作为企业法律顾问，我建议每份重要合同签约前，都让专业律师做"违约条款体检"，避免像本案开发商一样——虽然赢了官司，却因条款设计问题少收了大笔违约金。

本文由征和律师事务所企业法律顾问团队编写，旨在提示企业常见法律风险。如需定制合同审查或法律顾问服务，欢迎联系本所。
（注：文中企业名称、人名已做脱敏处理，案例来源于公开裁判文书）