抵押预告登记后银行可优先受偿-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5889号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实和判决结果

2016年2月2日，李某强、胡某红与某某支行签订《个人购房借款（担保）合同》，约定某某支行向李某强提供借款49万元，借款期限10年。李某强以其购买的阳新县工业园某村某村龙马御府某幢某层某号房屋提供抵押，贷款年利率在央行基准利率基础上上浮10%；如逾期还款，需支付罚息和复利（利率在贷款利率上加收50%）。某某园公司作为保证人提供阶段性连带保证，保证期限至抵押登记办妥且相关证书交由银行收执之日止。胡某红作为配偶出具《共同承担债务承诺函》，李某昱签订《个人保证合同》提供连带责任保证。合同签订后，某某支行于2016年2月2日发放贷款49万元，并于次日办理了抵押预告登记（登记号：阳新县房预兴国字第A**9号）。截至2024年1月17日，李某强已到期未还本金140516.86元、未到期本金129074.66元，欠利息27221.94元、罚息14337.06元、复利3149.23元，合计314299.75元。

法院判决：1. 李某强、胡某红支付某某支行借款本息共计314299.75元（后续利息按合同计算至还清日）；2. 某某园公司、李某昱对债务承担连带清偿责任；3. 若李某强、胡某红无法还款，某某支行对抵押房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4. 驳回某某支行关于律师费等费用的请求（因未提供支付凭证）。

三、核心观点与企业风险防范指南

核心观点：抵押预告登记≠高枕无忧，但满足条件后银行仍可优先受偿
很多企业认为，办理了抵押预告登记就等于拿到了"护身符"，其实不然！本案中，房屋仅办理了抵押预告登记（2016年），尚未完成正式抵押登记。按照民法典新规，只要同时满足三个条件：①房屋已办理首次登记；②预告登记未失效；③登记财产一致，银行就能对抵押物优先受偿。法院正是因某某园公司无法证明"房屋未完成首次登记"，才支持了银行的优先受偿权请求。

对企业的重要警示与防范建议

1. 预告登记只是"起点"，不是"终点"

• 风险点：很多开发商或企业以为办理预告登记就万事大吉，结果房屋烂尾或未办首次登记，导致抵押权落空。本案中若某某园公司能证明房屋未完成首次登记，银行将无法优先受偿。
• 企业该怎么做：
  • 定期跟踪登记进度：作为债权人（如银行），每月主动查询抵押物状态；作为担保方（如开发商），及时通知债权人房屋首次登记完成情况。
  • 在合同中明确责任：要求开发商承诺"若X年内未完成首次登记，自动延长担保期限"，避免阶段性担保提前解除。

2. "阶段性担保"不等于"永久免责"

• 风险点：本案中某某园公司提供的是"阶段性担保"（保证期限至抵押登记办妥之日），但因抵押登记未完成，其担保责任未解除，仍需替借款人还债。许多企业误以为房屋封顶就可免责，结果背上巨额债务。
• 企业该怎么做：
  • 明确担保终止条件：在担保合同中写清"以收到他项权证原件为准"，而非模糊的"抵押登记完成"。
  • 设置双重保险：要求借款人购买履约保险，或约定"若逾期X个月未办证，担保方需预存保证金"。

3. 证据不全，胜诉也拿不到钱

• 风险点：某某支行虽胜诉，但关于律师费、保全费的请求被驳回，只因未提供费用支付凭证（仅有委托协议无发票）。现实中，很多企业打赢官司却因证据不足无法执行到位。
• 企业该怎么做：
  • 建立"费用证据链"：支付律师费后立即索要发票；转账保全费时备注"XX案件保全费"；公告费保留报纸原件。
  • 合同中细化费用条款：直接约定"实现债权的费用包括XX元律师费"，避免事后扯皮。

给非金融企业的特别提醒

如果您是供应商、合作方等非金融机构：

• 警惕"连带责任"承诺：胡某红仅因签了《共同还款承诺函》，就和丈夫一起背债。企业员工替老板签类似文件可能惹祸上身！
• 抵押物要"看得见摸得着"：借款前务必查清抵押物是否真实存在、能否办理登记（如小产权房无法抵押）。

一句话总结：预告登记不是免死金牌，企业必须紧盯"首次登记"完成，保留每一分钱的证据，才能让抵押权真正变成"救命钱"。建议每年委托律师做一次担保资产"体检"，避免像本案某某园公司一样，以为担保已结束，结果突然被要求还269万元！

征和律师提示：本文案例中，银行因专业操作保住优先受偿权，但企业日常交易中常因细节疏忽导致损失。防范风险不是"增加成本"，而是"避免更大损失"。如需定制担保合同模板或抵押物管理清单，可联系本所企业法律顾问团队免费获取。

（注：为保护隐私，文中当事人均使用化名，公司名称按规范缩写）