按揭贷款中抵押登记完成后开发商担保责任可依法解除-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2370号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2010年6月24日，曹某华、梁某连（夫妻）和女儿梁某与某银行阳新支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行借款40万元用于购买阳新县某镇某商住楼某号房屋，借款期限10年（2010年6月24日至2020年6月23日）。某房地产公司作为保证人为该笔贷款提供连带责任担保。梁某作为抵押人，将所购房屋抵押给银行，并办理了抵押登记手续。

合同签订后，银行按约发放了40万元贷款，但曹某华、梁某连、梁某未按约定还款。截至2022年12月31日，三被告仅偿还部分本息，尚欠本金156000元、利息46000元。银行多次催收未果后，将三被告及某房地产公司告上法庭，要求：1）偿还剩余本息；2）支付律师费4040元；3）某房地产公司承担连带保证责任；4）对抵押房屋享有优先受偿权。

法院判决：1）曹某华、梁某连向银行偿还本金156000元、利息46000元及后续利息；2）支付律师费4040元；3）若未履行债务，银行对抵押房屋享有优先受偿权；4）驳回银行要求某房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求。

三、核心法律风险提示：开发商担保责任可能"自动解除"，企业务必重视合同细节

这个案例最值得关注的点是：为什么某房地产公司明明签了担保合同，最后却不用承担责任？ 答案就在合同的一个关键条款中！

法院查明，借款合同中有这样一条约定："保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止"。由于被告已经完成了抵押登记，相关证件也交给了银行，所以法院认定某房地产公司的担保条件已经"消失"，自然不需要再承担保证责任。

这对企业（特别是房地产开发商）有什么警示？

1. 担保不是"永久枷锁"，可能"自动解除"
   很多开发商以为签了担保合同就要一直担着风险，其实不然！本案告诉我们，如果合同明确约定了担保解除条件（比如"抵押登记完成后担保终止"），一旦条件成就，开发商就能"安全下车"。关键是要在合同中白纸黑字写清楚这些条件。

2. 别让"沉默"害了你——及时跟进抵押登记
   某房地产公司能免责，是因为抵押登记确实完成了。但现实中，很多开发商签完合同就不管了，等到银行找上门才傻眼。建议：

   • 安排专人跟踪购房者的抵押登记进度
   • 定期向银行索要抵押登记完成证明
   • 一旦登记完成，立即书面通知银行"我的担保责任已解除"（保留证据！）

3. 合同条款要"具体"，别玩文字游戏
   如果本案合同只写"担保至贷款还清"，没有明确"抵押登记完成即解除"，某房地产公司可能就要继续担责。所以签合同时：

   • 担保范围要写明（只保本金？还是包括利息、律师费？）
   • 担保期限要精确（具体到什么条件达成时结束）
   • 切忌用"等相关手续完成"这种模糊表述，必须明确是"抵押登记证书交付银行之日"

4. 开发商自查清单（马上行动！）

   • 🔍 翻出你正在担保的按揭贷款合同，重点看"保证期间"条款
   • 📅 对照已售房屋的抵押登记情况，标记出"已可解除担保"的项目
   • 📝 向银行发函确认：对已办妥抵押的房屋，正式声明"根据合同第X条，我司担保责任已终止"
   • 💡 今后签新合同时，直接加上："保证责任自抵押登记完成且权证交银行之日起自动解除"

最后提醒： 本案中某房地产公司"幸运"免责，是因为合同条款写得够清楚。但很多企业吃亏就吃在——合同签完就锁进抽屉，等纠纷来了才发现"原来还能这样！"。作为企业法律顾问，我建议：每年至少梳理一次对外担保合同，别让"沉睡的条款"变成"隐形炸弹"。毕竟，法律保护的是有准备的人，而不是马大哈！