开发商不开具增值税发票需承担违约责任-天长房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2022)皖1181民初1657号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年6月17日丁某与天长市某轩置业有限公司签订《商品房买卖合同》，丁某购买该公司开发的新天地小区1幢9单元903室商品房，该商品房单价为每平方米3,520.10元，总金额679,907元。关于产权登记的约定，出卖人（天长市某轩置业有限公司）应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人（丁某）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，丁某分别于2013年7月18日缴纳房款500,000元；2013年10月31日缴纳房款170,375元；2013年11月7日丁某哥哥丁飞云替其缴纳房款9532元。合计丁某缴纳房款679,907元。2015年5月，丁某要求天长市某轩置业有限公司交付房屋，该公司不愿交付，后通过报警，该公司才将涉案房屋交付丁某，丁某也办理了水电入户手续并居住、使用至今。2013年9月26日，天长市某轩置业有限公司到天长市国土资源和房产管理局为丁某办理了房屋增量房权属登记证书。丁某去土地部门办理不动产登记手续时，被告知需要开发公司出具不动产增值税发票，丁某多次找天长市某轩置业有限公司要求其开具增值税发票，但至今该公司不予开具。

判决结果：法院判决天长市某轩置业有限公司在30日内为丁某开具增值税发票并协助办理房屋产权登记手续，同时按合同约定支付违约金679.91元（已付房价款的0.1%）；驳回丁某的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案子虽然看似简单，却暴露了房地产企业在房屋销售过程中常见的"小问题"——不开具发票。很多企业认为"只要房子交了，钱收了，事情就完了"，殊不知不开具发票会带来大麻烦。让我们用大白话分析这个案例给企业敲响的警钟：

1. "不开票"不是小事，而是法定义务

天长市某轩置业有限公司辩称"开具发票不是合同义务，属于税法调整范围"，但法院明确指出：收到购房款后开具增值税发票是开发商的法定义务。就像我们去餐馆吃饭要发票一样，买房人交了钱，开发商就必须开发票。这不是"帮帮忙"的事，而是法律强制要求。企业千万别以为"合同没写就可以不开发票"，法定义务不会因为合同没约定就消失。

2. "违约金太低"可能是甜蜜陷阱

本案中合同约定的违约金只有"已付房价款的0.1%"，看起来很少（67万房款只赔680元）。但这是把"双刃剑"：

• 对企业有利的一面：确实限制了赔偿金额
• 隐藏的风险：法院会优先按合同约定判，如果合同没约定违约金标准，法院可能按"中国人民银行逾期贷款利息"判（本案原告原本主张的4万多元就是按这个算的）

建议企业：在合同中明确约定合理违约金比例，既不能太高增加自身风险，也不能太低让购房者觉得"违约成本低"而随意主张高额赔偿。

3. "一房多卖"操作埋雷

本案中开发商辩称房屋经过多次变更（从阮秋谷到辛保祥再到丁某），导致"产权人不明"。但法院认定：谁签合同、谁交钱、谁实际使用，谁就是适格主体。丁某虽然让哥哥代缴部分房款，但最终是他签合同、住房子，就是合法买房人。

企业风险点：在工程抵房、更名转让等操作中，如果手续不规范（如没有书面确认最终产权人），极易引发纠纷。就像本案，开发商帮客户"灵活处理"，结果把自己套进去了。

4. 企业实用防范建议

• 发票管理要规范：收到房款后30日内必须开具发票，建议设置专门岗位跟踪开票情况，避免"拖几年再开"。现在很多地方推行电子发票，操作更便捷。
• 合同条款要严谨：在买卖合同中明确：
  • 开票时间（建议约定"交房后X日内"）
  • 产权登记配合义务（明确哪些材料由开发商提供）
  • 合理的违约金比例（建议0.5%-1%之间，参考行业标准）
• 一房多手交易要留痕：涉及工程抵房、更名等情况时，必须让各方签署书面确认书，明确最终购房人，保留完整的资金流水和书面凭证。
• 别等起诉才补救：本案中开发商拖了9年不开发票，结果不仅被判开票，还承担了诉讼费。小问题拖成大麻烦，得不偿失。

特别提醒：2023年起全国推行"交房即交证"政策，很多地方要求交房时同步办理产权证。这意味着开发商必须更早完成开票、备案等手续。企业千万别再抱着"先交房，后办证"的老思路，否则像本案一样被购房者告上法庭，既要开票又要赔钱，还影响企业信誉。

记住：在房屋交易中，"开发票"不是可做可不做的"服务"，而是像"交钥匙"一样必须完成的"动作"。规范操作看似多花几分钟，却能避免几年后的官司缠身。毕竟，9年不开一张发票的代价，不仅是680元违约金，更是企业信誉的损伤和数万元的诉讼成本。