代持房产未让配偶签字，离婚时仍要配合过户 - 太和合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)皖12民终2189号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定的事实：
2021年5月20日，马某与太和县幸某有限公司签订《房屋代持协议》，约定5套房屋（位于太和县旧县镇三角元综合大市场7号楼209号、210号、402号、501号、508号）实际所有人为幸某公司，仅登记在马某名下。5天后，马某和妻子刘某共同与幸某公司签订5份《商品房买卖合同》，买下这5套房屋（总价93万余元），两人均在合同上签字确认。随后，马某用妻子刘某的微信收款码缴纳了房屋维修资金和契税共5.9万余元。房屋办证后，登记为马某和刘某共同共有。

之后，两人用这5套房屋向银行抵押贷款，贷款资金实际由幸某公司法定代表人王娟使用。王娟每月定期向马某转账，专门用于支付房屋贷款利息。2023年10月，马某起诉刘某离婚，幸某公司随即要求解除代持协议，让马某和刘某把房子过户回公司名下。刘某则主张：自己没签过代持协议，房子是夫妻共同财产，不同意过户。

法院判决结果：
一审、二审均支持幸某公司诉求，判决：

1. 解除马某与幸某公司的《房屋代持协议》；
2. 马某和刘某在房屋贷款还清后15日内，必须配合把5套房屋过户回幸某公司名下；
3. 驳回幸某公司要求赔偿2万元律师费的请求。

三、企业必看：代持房产的三大法律陷阱

这起案子表面是夫妻离婚引发的房产纠纷，实则暴露了企业操作"房产代持"时的致命漏洞。幸某公司差点丢了5套房子！ 为什么？关键就在这三点：

陷阱一：只让"一个人"签代持协议，等于埋下定时炸弹

幸某公司只和马某签了代持协议，却让马某和刘某夫妻俩共同当"买房人"。结果离婚时刘某跳出来喊"我不知情"，差点让公司血本无归。法院最后虽然判公司赢了，但理由很危险——不是靠代持协议，而是靠"物权返还"原则（房子本来就是公司的，登记在别人名下也得还）。

✅ 企业避坑指南：
代持房产必须让所有登记人签字！如果房子要登记在夫妻名下，协议上必须夫妻俩都按手印。别嫌麻烦，否则离婚、继承时准出事。

陷阱二：用代持房产抵押贷款，就是给自己挖坑

本案中，马某夫妻用代持房产抵押贷款110万元，钱却被公司老板王娟用了。表面看公司占了便宜，实则埋下大雷：

• 银行贷款没还清前，房子根本过不了户（法院判决明确写"贷款结清后才能过户"）；
• 刘某咬定"王娟转账不是还利息"，公司差点因证据不足败诉。

✅ 企业避坑指南：
绝对别用代持房产办抵押！ 代持目的是"藏资产"，一旦抵押就等于把资产暴露给银行。真要融资，用公司名下资产更安全。

陷阱三：转账记录不标注用途，等于白送钱

幸某公司老板王娟每月给马某转账，但微信没写"付XX房屋贷款利息"。刘某上诉时就死咬这点："这些钱是还借款，不是付利息！" 公司差点因证据链断裂输官司。

✅ 企业避坑指南：
所有代持相关转账必须备注清楚！例如"支付三角元7号楼210号房屋贷款利息"。没有备注的转账，在法庭上就是废纸。

终极忠告：代持不是"隐身衣"，而是"高压线"

很多企业以为用别人名字买房能避税、躲债，但本案证明：代持操作不规范，反而会把资产拱手送人！ 尤其涉及夫妻共同财产时，配偶一句"不知情"就能让协议失效。

记住三句话保平安：

1. "谁名下，谁签字"——登记人没全员签代持协议？立刻停手！
2. "代持不抵押"——代持房产一旦抵押，过户遥遥无期；
3. "转账必留痕"——每笔钱都写清用途，微信记录就是救命稻草。

真实教训： 幸某公司靠马某的录音（提到"贷款110万"）和规律转账记录才险胜。但下一家企业可能就没这么幸运——法院不会替你补证据，只会判你输官司。

（注：本文案例基于安徽省太和县人民法院生效判决，人名及企业名已做脱敏处理）