小区未成立业委会时社区代签物业合同对业主有效-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖12民终8067号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2017年12月1日，安徽某坤置业有限公司与安徽某方物业有限公司签订了《某坤名城国际前期物业服务合同》，约定高层住宅服务费用为每月每平方米1.2元。安徽某方物业有限公司2021年4月20日的物业服务收费标准备案表显示电梯高层住宅为每月每平方米1.2元。2022年2月7日，台州某物业管理有限公司太和县分公司、太和县城关镇银杏社区居民委员会、安徽某坤置业有限公司签订了《委托合同书》，约定"因某坤名城国际小区前期物业于2021年7月10日退场，按照城关镇人民政府要求，目前某坤名城国际小区因未成立业主委员会和物管会，暂由城关镇银杏社区进行应急管理……现委托台州某物业管理有限公司太和县分公司对某坤名城国际小区进行临时管理"。该委托书中约定：物业费用，按照太和县住建局物业科核定的物业收费标准进行收费；委托临时管理服务期限，自本委托书签订之日起至小区中标物业进驻或者业主管委会（或者物管会）选定物业进驻为止。2023年4月21日，三方达成《委托合同书》的补充协议：物业费按年收费，收费截止时间为年度物业费的最后一天；被委托方于2021年7月10日开始收费。蒿某为案涉房屋某坤名城国际小区7号楼402室业主，房屋建筑面积为128.19平方米。

判决结果：
一审判决蒿某支付台州某物业管理有限公司太和县分公司2021年7月10日至2023年7月9日的物业费3691.9元；二审法院驳回蒿某上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范指南

核心观点：当小区尚未成立业主委员会时，社区居委会在政府指导下有权代行业主委员会职责，与物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力。 蒿某以"未参与合同签订"为由拒交物业费，但法院认为银杏社区在政府指导下签订的合同合法有效，业主仍需履行缴费义务。

给物业企业的风险防范提示：

1. 特殊时期合同签订要"三有"
   若小区长期未成立业委会（常见于新建小区或矛盾突出的老旧小区），物业企业接手管理时务必做到：有政府指导、有书面委托、有收费标准备案。本案中，银杏社区与物业公司签订合同时有城关镇政府要求作为依据，同时明确约定"按住建局核定标准收费"，还提供了前期物业公司的备案文件，这些都成为法院支持收费的关键证据。企业切记：口头委托无效，临时管理也需"名正言顺"。

2. 收费标准要"有据可查"
   很多业主拒交物业费的理由是"收费太高"。本案中，物业公司提供了两点有力证据：一是前期物业公司的备案标准（1.2元/平方米），二是合同中写明"按住建局核定标准执行"。建议企业：

   • 接手新小区前，先向当地住建部门查询该区域同类小区指导价；
   • 在合同中明确写入"参照××部门核准标准"，并附上备案文件复印件；
   • 定期在小区公告栏公示收费依据，避免业主以"不知情"为由抗辩。

3. 服务记录要"留痕管理"
   蒿某曾主张"物业公司不履行管理职责"，但因未能提供有效证据败诉。企业必须养成"服务留痕"习惯：

   • 保洁、维修等日常服务拍照存档（带时间水印）；
   • 重要通知在公告栏张贴的同时，通过微信业主群、短信等多渠道发送并保存记录；
   • 每季度制作《物业服务报告》向社区居委会报备，既体现专业性，也为日后纠纷留存证据。

特别提醒：
很多物业企业认为"小区没业委会就能随意定价"，这是重大误区！本案法院支持1.2元/平方米的依据是前期物业的备案标准，而非企业单方主张。若企业擅自提价：

• 超过政府指导价的部分可能被认定为无效；
• 业主集体投诉可能导致住建部门介入调查；
• 已收取的超额费用可能被责令退还。

总结： 物业服务看似简单，实则暗藏法律风险。企业在特殊时期（如业委会空缺）提供服务时，务必守住"程序合规、标准透明、服务留痕"三条底线。既保障自身权益，也避免因小失大——毕竟，一个3691元的物业费官司，最终可能让企业付出数万元诉讼成本，更损害企业声誉。合规经营才是物业企业长久发展的"安全阀"。