企业拖欠租金及时补缴可避免合同解除-庐江合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2021)皖0124民初1565号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实和判决结果
2014年1月26日，庐江某榜村民委员会作为出租方与安徽某山生态林业有限公司签订土地流转合同，将316亩土地（其中山场260亩、水面56亩）出租给该公司，租期40年。合同约定：第一年流转费按每亩100元支付，之后调整为每年26000元；公司需按时支付租金，若违约需支付等同年租金的违约金。合同签订后，村委会交付了土地，公司也支付了2014年和2015年的租金。2016年3月10日，村委会向公司股东胡某华下发通知，要求停止在流转土地上经营，但实际并未阻止公司继续使用土地。自2016年起，公司未支付租金。诉讼过程中，公司于2021年4月补缴了2016年至2021年的全部租金（共156000元）。另查明，合同中涉及的56亩水面（某虎冲水库）实际由镇政府管理，村委会可能无权流转。

法院判决：双方必须继续履行合同；驳回安徽某山生态林业有限公司要求赔偿损失的请求；驳回庐江某榜村民委员会要求解除合同、返还土地及支付拖欠租金的请求。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子的核心教训是：企业签合同时，既要按时付钱，也要确认对方有权“卖货”；万一拖欠了，赶紧补上还能保住合同，但别指望对方嘴上说“不让你干”就真能索赔。

为什么这么说？先看关键点：

1. 拖欠租金是大忌，但及时补救能救命：
   案例中，安徽某山公司从2016年起就没交租金，这明显违约。按合同，村委会本可以要求解约。但公司在打官司时火速补交了所有欠款，法院认为“欠钱的事实没了”，所以驳回了解约请求。现实中，很多企业觉得“拖一拖没关系”，结果小问题变大窟窿——房东可能真把地收回，还让你赔钱。提醒：合同里写的付款时间就是“红线”，哪怕对方没催，也别侥幸拖延。如果真有困难，主动协商延期并留书面证据，比事后补救更稳妥。

2. 对方“嘴上威胁”≠实际违约，别乱索赔：
   村委会曾发通知说“不准经营”，但实际没拦着公司干活，土地一直由公司使用。法院认为这不算违约，所以公司索赔10万元损失没成功。生活中常见这种情况：合作方发个函说“合作终止”，但没真行动。提醒：如果对方只是口头威胁或发个通知，但没实质阻碍你经营（比如没锁门、没断水电），别急着告对方索赔。先收集证据证明“他们真让我损失了”，比如停工照片、客户解约通知等，否则法院很难支持。

3. 合同标的所有权必须查清，否则部分条款可能白签：
   本案中，56亩水面实际归镇政府管，村委会无权出租。虽然法院这次没判合同无效（因为镇政府没出面主张权利），但隐患极大——万一镇政府哪天跳出来，公司可能白交钱还用不上地。提醒：租地、买设备前，务必查清对方是否真有处置权。简单三步：①要对方出示产权证；②去政府网站查登记信息（比如自然资源局官网）；③写合同加上“若产权不实，对方全额退款+赔偿”。别嫌麻烦，省这一步可能赔大钱。

企业实操建议：

• 付钱设“闹钟”：用手机日历标记付款日，提前3天提醒自己。真付不了？当天发邮件给对方：“因资金周转，申请延期10天，附银行流水”，保留记录。
• 收通知别慌，先取证：如果对方发函“停止合作”，立刻拍照+录像证明场地还能用（比如拍工人干活视频），并书面回复：“我方仍在经营，请明确是否解约”。
• 签合同前做“产权体检”：涉及土地、设备时，打12345政府热线或跑一趟不动产登记中心，花50元查清权属。花小钱，避大雷。

合同不是一签了事，而是“持续经营的安全带”。按时付钱是基本操作，查清权属是保命技能——企业守住这两条，才能把纠纷扼杀在摇篮里。