按揭贷款失败不能免除付款义务，购房者仍需支付房款-含山商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2019)皖0522民初1327号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实及判决结果
2016年9月14日，含山县某河房地产开发有限公司与朱某才签订《商品房买卖合同》，约定朱某才购买该公司开发的房屋一套，总价382007元。合同规定：朱某才需在签约当日支付首付款102007元，剩余280000元通过银行按揭贷款支付。签约当天，朱某才付清首付款，同年9月22日完成合同备案。2018年6月12日，该公司向朱某才发出交房通知，朱某才签收后装修入住，但剩余280000元房款一直未支付。原因是朱某才因个人征信问题，银行按揭贷款未能获批。

法院判决：朱某才需在判决生效后30日内向含山县某河房地产开发有限公司支付剩余房款280000元，并支付违约金（以280000元为基数，按月利率6‰计算，从2016年12月15日起至付清之日止）。

三、核心观点与企业风险防范提示
核心观点：按揭贷款只是支付房款的一种方式，不能因为贷款没办下来就不用付钱！
本案中，朱某才以为“银行不批贷款，自己就能赖掉房款”，结果法院明确说：合同约定用按揭付尾款，但按揭失败后，你必须主动找开发商商量其他付款方式（比如自己筹钱或分期），否则算你违约，不仅要补交房款，还得额外付违约金。简单说：贷款是手段，付钱是义务——手段失效，义务不消失。

对企业（尤其是开发商）的实用风险防范建议：

1. 合同条款要“写死”，别留模糊空间！
   很多企业签合同时只写“余款通过银行按揭支付”，却不规定“如果贷款办不成怎么办”。本案中，法院只能按“常理”推定3个月贷款期限（从付首付算起），导致违约金起算时间被推迟。正确做法：

   • 在合同里白纸黑字写清：“贷款申请需在XX日内提交，若30日内未获批，买方必须在10日内以现金/分期等方式补足房款，否则每日按欠款0.02%付违约金”。
   • 企业操作： 用加粗字体标注这类条款，签约时让客户签字确认“已知晓贷款失败的后果”。

2. 别等客户“主动找你”，你得主动盯紧！
   本案中，朱某才贷款失败后一直拖着，开发商直到2018年交房时才催款，白白损失2年多利息。正确做法：

   • 建立“贷款进度跟踪表”：签约后每月查一次银行审批状态，一旦超期（比如45天没消息），立刻书面通知客户“请5日内补交房款，否则按合同收违约金”。
   • 企业操作： 交房前必须确认全款到账，否则别交钥匙！本案中开发商先交房后催款，反而让客户有“房子已到手，不急付钱”的侥幸心理。

3. 留证据比讲道理重要100倍！
   法院支持开发商，关键是有合同备案、交房签收单等证据。但开发商如果只口头催款，没留记录，很可能败诉。正确做法：

   • 所有沟通必须留痕：发催款函用邮政EMS（保留寄送凭证），微信通知要写清“请于X日前付清XX元”，避免只说“你该付钱了”。
   • 企业操作： 客户入住前，要求签署《房屋交接确认书》，注明“房款未结清，保留追偿权”——本案中开发商正是凭这个证明客户已实际占用房屋，才让法院认定“不能因贷款赖账”。

总结： 房子卖出去不是终点，钱到账才算安全！企业签合同时多花10分钟写清楚“贷款失败怎么办”，后续能省100万麻烦。记住：银行是帮手，不是替罪羊——客户付钱的义务，永远绕不开。 平时做好条款设计和过程监控，就能把“老赖风险”挡在门外。