违规转让拆迁安置资格导致合同被法院认定无效-广德确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2021)皖1822民初1717号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2019年8月至10月期间，因杨某所居住的大木桥社区杨家湾棚户区的房屋被依法征收，取得购房奖励券（编号:NO.4013），购房奖励券载明“被征收人选择货币化安置补偿方式，根据《广德县城市规划区房屋征收暂行办法》的规定，被征人或其上述所列家庭成员之一在本县城市规划区内购买新建商品房的，按400元/平方米兑现购房奖励；在本县城市规划区内购买二手商品房的，按200元/平方米兑现购房奖励；购买新建安置房的，按600元/平方米兑现购房奖励，上述奖励每户仅限一套，且建筑面积不超过130平方米。”后杨某将购房奖励券卖与案外人刘某峰，刘某峰通过易某群联系李某，李某利用职务之便模仿领导签字选了凤井小区二期X幢X单元XX室安置房。杨某于2019年10月9日与广德市某产投资经营有限公司签订《房屋预订合同》，约定将凤井小区二期X幢X单元XX室期房出售给杨某，房屋预付款147000元由耿某刷卡支付。2020年11月，广德市监察委员会在调查李某一案中，发现李某违规为他人选取安置房，建议广德市某产投资经营有限公司对李某在选房流程单上模仿领导签字的31套期房依法依规终止合同。广德市某产投资经营有限公司与杨某协商未果，诉至法院，要求确认合同无效。

法院判决结果很简单：

1. 《房屋预订合同》被认定为无效；
2. 广德市某产投资经营有限公司需在7日内返还杨某预付款147000元。

三、核心观点：企业如何防范这类法律风险？
为什么合同会被判无效？关键不是“谁在买房”，而是“怎么买的房”！
很多企业以为，只要签了合同、收了钱，交易就稳了。但本案中，法院明确指出：拆迁安置资格是“实名绑定”的，就像医院挂号不能转让一样，政策性住房的购买权只能由被拆迁户本人使用，不能私下卖券、换人。杨某把购房奖励券卖给刘某峰，再通过李某违规操作选房，表面看是“个人交易”，实则破坏了整个拆迁安置的公平秩序——其他合规排队的拆迁户可能因此失去选房机会，社会公共利益被损害。法院正是基于这一点，直接认定合同无效。

对企业（尤其是国企）的3个血泪教训：

1. 别当“甩手掌柜”，资格审核必须死守“实名制”
   本案中，广德市某产投资经营有限公司作为安置房管理者，只盯着“合同签字人”是否到场，却没深查：杨某的购房券为什么由耿某付钱？选房流程为何有领导模仿签字？政策性住房的核心是“保障民生”，不是普通商品房。企业必须建立“穿透式审核”机制：

   • 要求购房人提供拆迁协议原件，核对身份信息与征收档案是否一致；
   • 对大额付款人（如本案中耿某）追查资金来源，确认是否本人真实交易；
   • 重点盯防“代付”“代持”行为——如果买房人说“钱是亲戚朋友借的”，必须要求双方书面说明关系及借款凭证，避免“影子交易”。

2. 内部人员“打招呼”是毒药，制度漏洞必须堵死
   李某作为政府人员，模仿领导签字就能违规选房，暴露企业内控形同虚设。企业最大的风险往往来自“自己人”：

   • 选房流程必须“双人复核+电子留痕”，禁止任何手写签字替代审批（如本案模仿签字）；
   • 定期抽查3%-5%的合同，重点查选房时间、付款人、签约人三者逻辑是否自洽（例如：拆迁户签约当天能否凑齐首付款？）；
   • 设立匿名举报通道，对“好处费”“内部操作”等线索24小时内响应——本案中若企业早发现李某受贿，就能避免31套房被卷入诉讼。

3. 合同无效≠企业“躺赢”，返还钱款+赔偿损失更肉疼
   原告公司本想“快刀斩乱麻”终止合同，结果反而要倒贴14.7万元预付款，还承担近半诉讼费。法院不保护“明知违规却装糊涂”的企业：

   • 如果企业放任违规（如明知购房券被转卖仍签约），合同被确认无效后，必须全额返还已收款，且无权主张违约金；
   • 更严重的是，若第三方（如耿某）因合同无效蒙受损失（房价上涨、中介费损失），企业可能被连带索赔（本案耿某当庭哭诉“损失惨重”）；
   • 正确做法：签约前在合同中加一句“买方承诺购房资格未转让，否则企业有权单方解约且不退预付款”，既震慑违规，又减少自身风险。

最后提醒：政策性业务不是“普通生意”
拆迁安置、人才住房等业务，本质是政府民生工程，企业只是执行者。一旦为图省事放水（如默许“转让资格换中介费”），轻则合同作废、退款赔钱，重则被纪委通报、丧失政府合作资格。守住“资格专属性”这条红线，比多卖10套房更重要——毕竟，公平的秩序才是企业长久赚钱的根基。

（注：为保护当事人隐私，文中姓名、企业名已按规范匿名化处理）