商品房层高不符合同约定开发商需赔偿 - 应城买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2022)鄂09民终1041号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年9月26日，兰某、蒋某与应城市全某置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定兰某、蒋某购买位于应城市盛世（中央广场）4.5#商业1单元3层内铺389号商铺一套，面积为53.78平方米，其中套内建筑面积24.07平方米，分摊面积29.71米，层高5.4米，该商铺单价为每平方米7,313.91元，总价款人民币393,342元。

兰某、蒋某于2016年12月11日按合同约定向全某公司支付购房款379,592元。2020年1月，商铺承租人向兰某、蒋某协商房屋租赁事宜时发现商铺层高仅有4.4米，而非合同约定的5.4米。2021年12月，兰某、蒋某以所购商品房层高不符合合同约定为由，起诉全某公司要求赔偿损失74602元。

全某公司辩称合同约定的层高是销售人员套用其他房屋销售合同时未修改导致的笔误，实际层高与设计层高一致，且层高误差不影响商铺使用，兰某、蒋某应提供证据证明房屋价值贬损。

法院经审理查明，根据生效判决确认及全某公司自认，兰某、蒋某所购买商铺层高实际为4.4米。

判决结果：一审法院判决全某公司赔偿兰某、蒋某所购商铺层高误差损失59,890.78元。全某公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与企业风险防范建议

"层高不符=违约赔偿"：别让'笔误'成为企业推卸责任的借口

这起案例看似简单，却给房地产企业敲响了警钟：商品房层高与合同约定不符，即使在建设标准范围内，开发商也要承担赔偿责任！全某公司声称是"销售人员笔误"，但法院明确表示：作为专业房地产开发商，有责任确保合同内容准确，不能用"笔误"逃避责任。

为什么企业必须重视这个案例？

1. "笔误"不是免责金牌：全某公司辩称层高不符是销售人员套用合同模板时的"笔误"，但法院认为，作为有资质的房地产开发企业，对单方面制作的合同内容负有审查义务。就像你去餐馆吃饭，菜单上写着"牛排套餐200元"，结果端上来却是"鸡排套餐"，你肯定不会接受"这是服务员写错了"的解释，对吧？企业也一样，合同是你签的，就得负责！

2. 层高影响价值不是小事：法院指出，商铺价值不仅取决于面积，还取决于层高等因素。层高差1米（从5.4米降到4.4米），对商铺的使用价值和商业价值产生直接影响。想象一下，你买了一套可以做loft的商铺，结果层高不够，无法隔成两层，这损失能小吗？

3. "无约定"不等于"无责任"：合同中没有约定层高不符如何赔偿，法律也没有明确规定，但法院创造性地比照了面积误差的处理方式来计算赔偿。这意味着，即使合同没写清楚，企业也可能要"埋单"！

企业如何防范此类风险？

1. 合同制作要"三查三对"：签约前务必对照设计图纸、施工图纸与合同条款，特别是层高、面积等关键参数。建议设立合同双重审核机制——业务人员初审+法务人员终审，杜绝"复制粘贴"式错误。

2. 关键数据要"如实告知"：在销售现场、宣传资料、合同中，对房屋层高等重要信息必须如实、清晰披露。别玩"文字游戏"，比如写"约5.4米"，这种模糊表述更容易引发纠纷。

3. 建立"履约自查"制度：交房前，组织专业人员对照合同逐项检查，发现问题及时整改或与购房者协商变更。记住：早发现、早处理，比事后打官司成本低得多！

4. 善用"补充协议"化解风险：如确实存在与规划不符的情况，应主动与购房者协商，签订书面补充协议，明确双方权利义务。隐瞒不报只会让问题雪上加霜。

特别提醒：有企业认为"层高达标就行"，但本案告诉我们，合同约定才是"金标准"！房屋建设标准是底线，而合同约定是企业对客户的承诺。就像餐厅承诺"现做现卖"，结果端上预制菜，即使食品安全达标，也构成对消费者的欺骗。

作为企业法律顾问，我经常看到企业因"小疏忽"吃"大亏"。一个"笔误"可能让企业多赔近6万元，还搭上诉讼费和声誉损失。记住：合同不是走过场，而是企业的"信用名片"。从今天起，认真对待每一份合同，让"笔误"成为历史，让诚信成为企业最闪亮的招牌！