开发商承诺用违约金抵扣办证费却不办证，仍需支付违约金-肥西房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖0123民初8148号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年7月1日，杨某、高某与合肥某集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某中心第XX层XX室，建筑面积66.35平方米，房屋总价337334元。合同约定交房时间为2022年6月30日前。2022年5月25日，该公司向杨某、高某发送《关于因疫情导致逾期交付告知书》，但实际到2023年7月30日才交付房屋。双方确认逾期交房违约金为13324.69元。

之后，双方协商由该公司为杨某、高某办理房屋不动产权证，并用逾期交房违约金抵扣办证费用，不足部分由杨某、高某补缴。2023年7月30日的《交房收款单》显示：办证费用共计17565.56元，用13324.69元违约金抵扣后，杨某、高某又通过微信向该公司支付了3935.87元。然而，截至杨某、高某起诉时，该公司仍未办理房产证。

法院判决：合肥某集团有限公司需在判决生效十日内向杨某、高某支付逾期办证违约金674.06元，并为其办理房屋不动产权证。

三、核心风险提示：口头承诺不等于义务消灭，书面协议更要履行到底

这个案子告诉我们一个简单却重要的道理：企业承诺了事情，就必须做到底，不能半途而废。

许多开发商在遇到交房延期时，往往会跟业主协商"用违约金抵扣办证费"，让业主觉得问题已经解决。但这个案子清楚表明，这种"抵扣"只是改变了违约金的用途，并不等于开发商的义务就消失了。开发商仍然要完成办证工作，否则依然要承担新的违约责任。

对企业而言，这里有三点特别需要注意的风险：

1. "已解决"不等于"已履行"
本案中，开发商认为"用违约金抵扣办证费"就等于解决了问题，但实际上这只是转移了义务形式。企业与客户达成任何协议，必须确保后续义务真正履行到位。就像你答应朋友帮忙搬家，不能说"我帮你叫了搬家公司"就完事，还得确认搬家公司真的把东西搬到了。

2. 书面确认很重要，但履行更重要
本案有盖章确认的《交房收款单》，明确记载了违约金抵扣办证费的安排，这本来是对开发商有利的证据。但因为开发商没完成办证，这些书面材料反而成了证明其违约的证据。企业在处理客户纠纷时，不仅要留下书面记录，更要确保承诺事项全部落实。

3. 小额违约金累积也能带来大麻烦
本案逾期办证违约金只有674.06元，看起来不多，但对企业而言，如果类似情况在多个业主身上发生，积少成多就是巨大损失。更严重的是，这种行为会损害企业信誉，影响未来销售。一家房地产公司如果因为几百元的违约金被多个业主起诉，口碑受损带来的损失可能远超违约金本身。

给企业的实用建议：

• 做好义务跟踪管理：当与客户达成协议（如用违约金抵扣其他费用）时，建立专门台账，跟踪后续义务是否完成，避免"协议签了就忘了"。

• 不要轻视"小事情"：办证看似是小事，但对业主是大事。企业应把每项承诺都放在心上，尤其是涉及产权登记这种关键环节。

• 及时沟通进展：如果办证过程中遇到困难，应主动向客户说明情况并给出新时间表，而不是像本案开发商那样"至今都没有消息"，让客户产生被欺骗感。

记住：在商业活动中，履行承诺比达成协议更重要。口头承诺可能有漏洞，但书面承诺加上不履行，就是实实在在的法律风险。企业要想长远发展，必须把"说到做到"作为基本准则，特别是在房地产这种与民生密切相关的行业。