企业擅占消防通道建房被诉，法院以土地权属争议为由驳回-中牟排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：排除妨害纠纷
案号：(2021)豫0122民初7146号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实与判决结果
2007年7月12日，某宾宾馆为甲方，潘某群（郑州某某房地产开发有限公司法定代表人）为乙方，双方签订《联合建设合同书》。约定甲乙双方联合建设某宾宾馆临街楼。第一条约定甲乙双方的责任和义务：1.甲方提供建设所需的土地，并负责办理房屋效果图；2.甲乙双方共同负责办理地质勘查、房屋图纸设计，费用由乙方负担，但一、二楼由甲方负责；3.建设的一切批文、证件、手续由乙方负责办理，费用由乙方承担，需要甲方提供有关手续；4.乙方投入建设的全部资金；5.乙方负责施工。第二条约定甲乙双方的权利和利益：1.一、二层楼归甲方所有，地下超市有200平方米归甲方所有；2.地下停车场减去200平方米，三、四、五、六层楼房归乙方所有；3.办理按揭手续必须经双方同意，单方办理的手续无效。

2008年1月31日，牟城规会纪［2008］4号《中牟县城市规划局关于中牟县居住小区建筑方案评审会的会议纪要》载明：2008年1月27日召开瞰都铂宫（某宾宾馆临街改造项目）建筑设计方案评审会，会议要求优化建筑内部布局、细化立面造型，并妥善解决区内停车问题。

2009年7月15日，郑州某某房地产开发有限公司取得建设用地规划许可证，用地项目为宾馆临街商住综合楼，位置在青年路中段南侧、某宾宾馆内。
2009年8月3日，某宾宾馆及郑州某某房地产开发有限公司共同出具《承诺书》，承诺在工程竣工验收前拆除宾馆贵宾楼和东歌舞厅。
2009年8月5日，郑州某某房地产开发有限公司取得建设工程规划许可证，建设项目为某宾宾馆临街商住楼（瞰都铂宫）。
2009年10月13日，郑州某某房地产开发有限公司取得土地使用权证，土地用途为城镇混合住宅。
2012年1月21日，郑州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，确认瞰都铂宫1#、2#楼消防复验合格，但要求整改部分问题。

中某业主委员会起诉要求某宾宾馆拆除三处设施：1. 消防通道上的房屋；2. 楼之间建造的“某宾宾馆”门头牌匾；3. 楼之间地面的收费站地基基础。一审法院判决某宾宾馆拆除收费站地基基础（因其影响业主出行），但驳回了拆除消防通道房屋和门头牌匾的请求。二审法院维持原判，理由是：消防通道房屋涉及土地权属争议，不属于法院民事受理范围；门头牌匾在原始建筑方案中已有设计，且业主委员会无法证明其侵犯了共有部分。

三、核心法律风险提示：土地权属不清是“雷区”，企业建房前务必“先确权，再动工”
这个案例看似是“拆不拆房子”的小纠纷，实则暴露了企业一大致命疏忽：在土地权属没搞清楚前就急着施工。某宾宾馆在消防通道上盖房，结果被业主告上法庭。法院为啥不支持拆除？因为双方对土地“到底归谁”吵翻了天——法院明确说：“土地权属争议不归我们管，你们找政府解决去！”最后，企业白白花了诉讼费，还得承担败诉风险。

对企业来说，这教训太值钱了！很多老板觉得：“地是我用的，房子是我盖的，还能有错？”但现实是：

• “口头协议”或“模糊合同”埋祸根：本案中，某宾宾馆和开发商签了联合建设合同，但没明确划分消防通道等细节的土地归属。结果一出事，双方各执一词，法院直接“不接招”。
• 规划图纸≠实际权利：虽然建筑方案里画了门头牌匾，但企业没保留最终审批文件，导致业主委员会质疑“这是违章建筑”。法院一看证据不足，自然不支持拆除。
• 消防整改别当耳旁风：消防部门明明要求整改，企业却新建设施，反而火上浇油。

企业该怎么做？三招避坑：

1. 动工前，先“验明正身”：

   • 拿到土地证、规划许可证后，亲自跑一趟自然资源局，查清每一块地的权属边界（尤其是通道、绿化带等公共区域）。
   • 合同里必须白纸黑字写清：“东至XX路、西至XX楼，消防通道归全体业主所有”，避免用“大概”“左右”等模糊词。

2. 施工中，留好“证据链”：

   • 从规划图到竣工验收，所有文件拍成照片存手机，再备份到云端。像本案中，如果某宾宾馆能证明门头牌匾是规划局最终批准的，就不会吃哑巴亏。
   • 消防整改意见书收到后，3天内必须书面回复处理方案，并保留送达记录——别等出事才补材料！

3. 遇纠纷，别急着“对簿公堂”：

   • 如果和邻居、业主争地界，先找街道办或自然资源局调解。法院明确说了：土地权属问题得走行政程序，打民事官司纯属浪费钱！
   • 记住口诀：“权属不清不施工，证据不全不签字，整改拖延不收尾”。

一句话总结：房子可以晚盖几天，但地权必须早搞明白。企业千万别为省小钱（比如少跑一趟政府部门），最后赔上大代价（诉讼费+拆除费+ reputational damage）。开工前多花1小时确权，能省下100小时官司！