房贷断供后开发商不能直接解除购房合同-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初3129号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2020年9月16日，中牟某亚置业有限公司（原“中牟亚太新宇置业有限公司”）与龚某签订《商品房买卖合同》，约定龚某购买该公司开发的中牟县绿博组团内亚太绿博花园某房屋，总价38万元。龚某支付首付款11.4万元（30%），剩余26.6万元通过兴业银行郑州分行商业贷款支付。某亚置业公司为龚某的贷款提供阶段性连带担保。
2020年10月19日，龚某与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定每月12日还款。但龚某未偿还任何月供，银行直接划扣某亚置业公司保证金271,858.7元用于结清贷款。某亚置业公司起诉要求：解除购房合同、龚某配合注销备案、支付代偿款5,858.7元。

判决结果：
法院驳回某亚置业公司全部诉讼请求，案件受理费由该公司承担。

三、核心风险提示：开发商莫踩“断供解约”陷阱！

为什么银行扣款了，法院还不让解约？
本案关键点在于：龚某是否“付清房款”。

• 法院认定：银行已将26.6万元贷款直接支付给某亚置业公司，等于龚某已履行购房合同的付款义务（即便后续他断供）。
• 开发商错误理解：以为“龚某不还月供=未付房款”，但法律上银行放款即视为买家付清房款。断供是龚某和银行之间的借贷纠纷，与购房合同无关。

企业必须警惕的3个风险

1. “阶段性担保”不等于“无限解约权”
   开发商常误以为：只要给银行做了担保，就能随时因断供解约。但本案明确：担保责任≠购房合同解除权。银行扣款后，开发商只能向买家追偿代偿款（起诉要求还钱），不能直接撕毁购房合同。

2. 合同漏洞埋大雷
   本案中，购房合同未约定“买家断供时开发商可解约”。现实中很多开发商直接套用模板合同，忽略关键条款。正确做法：

   • 在补充协议中写明：“若买方连续2期未还贷，导致银行扣划开发商保证金，开发商有权单方解除购房合同，买方须配合注销备案并赔偿损失”。
   • （注：需提前与银行沟通，避免与贷款合同冲突）

3. “催收”比“解约”更务实
   法院指出：某亚置业公司所有诉求都基于“解除合同”，而解约不成立则其他请求全部无效。更有效的做法：

   • 发现断供后，立即书面催告买家还款（留存快递记录）；
   • 若买家失联，直接起诉追讨代偿款+违约金（本案中可主张27万余元，而非仅5,858.7元）；
   • 提前在合同中约定高额违约金（如代偿款20%），增加买家违约成本。

企业自查清单
✅ 检查现有购房合同：是否明确约定“断供解约”条款？
✅ 与合作银行确认：担保协议中是否允许开发商行使解约权？
✅ 建立买家资质审查机制：重点核查征信、收入流水，避免“高风险客户”埋雷。

一句话总结：房贷断供≠买家没付房款！开发商不能仅凭银行扣款就解除购房合同，必须通过合同约定保留追偿权，否则只能“替人还贷又丢房子”。（2026年1月提醒：《民法典》实施后，此类纠纷更注重合同约定，模板合同已不适用当前风险环境）