房企为购房者担保后违约金约定过高将被法院调低-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初4564号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实

2019年10月9日郑州某银行股份有限公司禹州支行作为甲方，禹州市某某房地产有限责任公司作为乙方签订《最高额保证合同》，约定由乙方为甲方和禹州市某某房地产有限责任公司开发的恒达阳光城御园项目商品房按揭贷款借款人在2019年10月9日至2021年10月9日期间签订的贷款合同提供连带责任保证。2019年12月26日，双方就该保证合同签订补充协议，扩大了担保范围。

2019年11月15日，原告与被告倪某龙、陈某华签订《商品房买卖合同（预售）》，约定二被告购买原告位于禹州市某道某幢某单元某层某号房屋，房屋总价款为835669元，其中首付175669元，余款660000元申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第五条第4项约定：如买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人按合同总金额的5%支付违约金。

2020年1月16日，被告倪某龙与郑州某银行股份有限公司禹州支行签订《个人购房贷款合同》，贷款660000元，被告倪某龙、陈某华以所购房屋作为抵押担保。同日，三方签订《禹州市房地产抵押（按揭）合同》，约定原告作为担保人。

合同签订后，被告倪某龙未及时偿还银行贷款。郑州某银行股份有限公司禹州支行要求原告履行担保责任，并分10笔从原告账户中扣划共计41175.2元，具体为：2022年1月28日代偿3927.93元，2022年2月25日代偿3865.42元，2022年3月30日代偿3870.02元，2022年4月29日代偿3869.1元，2022年6月29日代偿3722.73元，2022年7月29日代偿3869.1元，2022年10月26日代偿3763.52元，2022年12月6日代偿3853.44元，2022年12月29日代偿3852.51元，2024年3月29日代偿6581.43元。

法院判决被告倪某龙、陈某华偿还原告代偿的41175元，并以每笔代偿款为基数自代偿之次日起按同期一年期贷款市场报价利率的1.5倍支付违约金，同时驳回原告要求按购房款总额5%（约41783元）支付违约金的诉讼请求。

三、企业防范法律风险的重要提示

违约金不是想定多高就能获支持！ 这个案例生动展示了：当企业为他人提供担保后，即使合同中约定了高额违约金，如果明显超过实际损失，法院也会依法调低。

在本案中，房地产公司与购房者约定"违约需支付总房款5%的违约金"（约4.1万元），而公司实际代偿金额也是4.1万元左右。表面看似乎合理，但法院认为：违约金的本质是补偿损失，不是惩罚工具。公司实际损失就是代偿款产生的资金占用利息，总房款5%的违约金（4.1万元）远高于实际利息损失，属于"过分高于实际损失"，因此将违约金调整为按代偿款为基数、LPR利率1.5倍计算（最终金额远低于4.1万元）。

企业防范此类风险的3个实用建议：

1. 违约金要"量体裁衣"，别贪高
   很多企业认为"违约金写高点才保险"，这是误区！法院会综合考量：实际损失是多少？违约方过错程度如何？本案中，企业代偿4.1万元却主张4.1万元违约金，等于把代偿款又"算了一遍损失"，明显不合理。建议：

   • 对于担保代偿类业务，可约定"按代偿金额的X%+资金占用利息"
   • 参考银行贷款利率（目前LPR约3.45%），违约金一般不超过LPR的4倍（司法保护上限）
   • 避免直接按合同总额比例约定（如本案总房款5%）

2. 损失证据要"随做随留"
   本案企业败诉关键：无法证明实际损失达到4.1万元。企业应养成习惯：

   • 代偿后立即保存银行扣款凭证（本案做了这点，所以能追回本金）
   • 记录因追偿产生的合理费用（如催收费、律师费等）
   • 对资金占用损失可提前约定计算方式（如"按日万分之X计息"）
     这样万一发生纠纷，能清晰证明"我的损失确实有这么多"。

3. 风险防控要"前置化"
   等银行扣款后再处理就晚了！聪明企业这样做：

   • 在合同中设置"预警条款"：购房者逾期X天，企业有权直接从房款中扣收
   • 建立购房者还款跟踪机制：发现2-3期未还，立即发函提醒并协商解决方案
   • 对高风险客户提前要求补充担保（如增加共同还款人）
     本案中，购房者从2022年1月就开始逾期，但企业等到2024年3月才起诉，期间损失持续扩大。

总结一句话：合同条款不是"写得多狠越保险"，而是"算得越准越有效"。 企业在设定违约责任时，应像做财务预算一样精准预估可能损失，这样既能震慑违约行为，又能在纠纷中获得法院全额支持。毕竟，法律保护的是"合理利益"，而不是"贪婪条款"。