装修完工业主入住即应支付尾款，质量问题可扣留质保金-禹州承揽合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：承揽合同纠纷
案号：(2025)豫1081民初2794号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实及判决结果
2023年10月4日，燕某作为甲方，禹州某甲有限公司作为乙方签订《装修施工合同》，约定装饰施工地址在禹州市，承包方式为全包，总价款120000元，施工工作日100天。合同约定：工程竣工后，乙方应通知甲方在七日内组织验收；验收合格的，甲方需付清全部价款；若甲方未办理验收手续即提前使用或入住，由此造成的损失由甲方负责。双方还约定质保期为5年。
禹州某甲有限公司施工完成后，2024年3月26日，燕某将家具搬入该房屋，2024年5月正式入住。合同履行期间，燕某已支付装修款96000元，但剩余24000元尾款未付。燕某以房屋存在裂缝、开胶、甲醛超标等质量问题为由拒绝支付，并多次提出需补胶、维修等问题。2025年3月20日，禹州某甲有限公司起诉要求燕某支付剩余工程款24000元。
法院判决：燕某于判决生效后三日内支付禹州某甲有限公司装修款20000元；驳回其他诉讼请求。

三、核心观点及企业法律风险防范提示
这个案子的核心就一句话：业主一旦搬进装修好的房子，就等于默认验收合格，必须付尾款！但质量问题确实存在的话，企业可以适当扣留部分质保金，避免“一手交钱、一手交货”后扯皮。
为什么这么说？法院查清楚了：燕某在2024年3月搬家具、5月正式入住，这属于“提前使用房屋”，按合同约定，就算没走完验收流程，也视为工程合格。所以燕某不能光喊“质量差”就不给钱。但法院也体谅业主——燕某反映的裂缝、开胶等问题属实，且质保期才刚开始，于是从尾款里扣了4000元当质保金，等5年质保期满再处理。这样既保障企业拿回大部分钱，又给业主留了维权余地。

对企业来说，这案子简直是“避坑指南”。很多装修、工程类公司常栽在尾款上：活干完了，业主拖着不验收、不给钱，还拿质量问题当借口。但你看本案，如果合同写得清楚、执行到位，企业就能稳稳收回款项。以下是三个关键风险点和实操建议，帮您少踩雷：

1. 风险点：业主“偷偷入住”却拒付尾款，企业维权无门
   本案中，燕某没走正式验收就搬进去住，还硬说“没验收不能付钱”。但合同早写明：“甲方提前入住，视为验收合格”。法院正是凭这条判业主必须付款。
   → 防范建议：
   签合同时，务必白纸黑字写清“业主未验收即入住=自动认可工程合格”。别用“尽量”“原则上”这种模糊词，要像本案合同一样直接写“由此造成的损失由甲方负责”。施工结束时，主动发书面通知：“工程已完工，请7天内验收，否则视为合格”。微信、短信留痕都行，千万别口头说！

2. 风险点：质量问题成“挡箭牌”，尾款被全扣光
   燕某列出一堆问题（裂缝、甲醛等），差点让企业24000元尾款打水漂。但法院没全信——因为业主已入住，质量问题只能扣部分质保金，不能拒付全部尾款。
   → 防范建议：
   合同里必须明确两点：一是质保金比例（比如总价的3%-5%），二是质保期内“小修小补不抵尾款”。像本案扣4000元（占尾款16%）就很合理。同时，施工中留好证据：每天拍照发业主确认，验收时让对方签字。万一出问题，您能证明“是入住后才出现的”或“已及时维修”，避免被讹诈。

3. 风险点：拖着不处理售后，反让业主占理
   燕某说“多次提问题没人修”，企业如果真不管，法院可能判您违约。但本案中，企业因质保金条款占了主动，只需后期履行维修义务即可。
   → 防范建议：
   别等业主催！入住后头3个月，主动上门检查1-2次，小问题当场解决。微信记录“已维修”“业主确认”存好。如果业主乱提要求（比如换全新地板），按合同回复：“质保范围只修不换，超范围需另付费”。这样既守信用，又防无理索赔。

总结一句：合同是企业的“护身符”，执行是收款的“保险栓”。 活干得再漂亮，没写清楚验收和质保条款，钱照样收不回来。学本案企业——合同写死“入住=验收”，留好证据链，尾款就能稳稳到手。下次签合同时，多花10分钟补上这两条，省下的是几万块真金白银！