土地转让后出资建房，房屋所有权归出资人所有-永城建设用地使用权转让合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设用地使用权转让合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初2269号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

任某取得永某用（土籍）字第002382-1号国有土地使用证。2010年4月12日，任某（甲方）与河南某公司（乙方）签订《协议书》，双方约定：任某提供地皮123.84㎡，土地证号永某用土籍字第002382-1号；河南某公司负责清理附属物，办理准建手续、规划手续等所有费用；河南某公司按任某土地证上面积的3倍给付任某门面房屋，一、二层均视为门面；房屋开发建设的所有费用由河南某公司承担；给付任某的门面房产权证由河南某公司负责办理，费用由任某承担。

2019年7月18日，任某及相邻土地使用权人张某甲（甲方）与河南某公司永城分公司（乙方）签订《补偿协议书》一份，内容为：任某土地证上东西宽10.34米、南北长12米，张某甲土地证上东西宽6.88米、南北长12米，两家合计东西宽17.22米、南北长12米；现规划设计东西宽13.7米、南北长16.8米，南北长超出土地使用证面积的平方数，河南某公司（永城分公司）不再向甲方收取任何费用；该地块上建筑由甲方出资建设，所建商铺房屋建设层数为地面以下一层、地面以上三层，该地块所有房地产权全部属于甲方所有；河南某公司负责给甲方办理产权手续，提供备案所需材料。

2019年7月18日和2019年7月20日，河南某公司和其永城分公司分别出具证明：永城市永兴路北、文化路东某一号楼东侧、南大门西侧一块商住地皮，河南某公司（永城分公司）不再出资建设，由原地皮户或其他买受人自行出资建设，所建商铺房屋地下一层和地面以上一、二、三层所有权全部属于建房出资人所有，房屋建好后如需备案，由河南某公司（永城分公司）负责提供备案所需材料。

2019年7月22日，刘某（乙方）与任某（甲方）签订《土地转让协议书》，内容为：任某将位于永兴路北侧、文化路东侧的土地所有权和使用权有偿转让给刘某，东西宽10.34米，南北长16.8米；售价42万元；任某2010年4月12日与河南某公司签订联合开发协议的权利全部转嫁给刘某；刘某今后办理土地及房产手续时，任某必须无条件配合。签订协议后，刘某即将该处建设工程发包给他人建设，并于2020年初建设完成，现建设的三层商铺一直由刘某出租使用。

法院判决：确认位于永城市东城区、西邻张某甲、南邻永兴街东西宽6.82米、南北长16.8米的三层房屋所有权属于原告刘某所有；河南某公司、河南某公司永城分公司、任某于本判决生效之日起30日内协助为刘某办理上述房屋的备案登记和不动产权证登记手续。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案子的核心在于：当企业与土地使用权人签订协议后，因故不能继续开发，允许土地使用权人或其他买受人自行出资建房，那么房屋建成后，所有权就属于实际出资人，企业必须协助办理产权登记手续。

很多企业可能认为，只要签了协议，土地就归我开发，建好的房子也归我处置。但这个案例告诉我们，情况并非如此简单。法院认为，当企业明确表示"不再出资建设，由原地皮户或其他买受人自行出资建设，所建商铺房屋所有权全部属于建房出资人所有"时，这就是一个具有法律约束力的承诺。

对企业来说，有几个关键风险点需要特别注意：

1. 书面承诺要谨慎：本案中，河南某公司永城分公司两次出具证明，明确表示"所建商铺房屋所有权全部属于建房出资人所有"，这就成为法院判决的依据。企业在出具任何书面证明、承诺时，一定要明确具体内容，避免使用模糊不清的表述，最好由专业法律人士审核。

2. 协议变更要规范：原协议约定企业按土地证面积3倍给付房屋，后来通过《补偿协议》变更为由土地使用权人自行出资建房，所有权归出资人。企业在变更原协议内容时，一定要签订正式的补充协议，明确各方权利义务，避免口头约定或不规范的书面承诺。

3. 权责要对应：本案中，企业放弃了出资建设的权利，也就失去了对房屋的所有权主张。企业在房地产开发中，如果要转让某部分权益，一定要明确相应的责任是否也一并转移，避免出现"权利没了，责任还在"的被动局面。

4. 协助义务不能逃避：即使企业不再拥有房屋所有权，但如果协议中约定了协助办理产权登记的义务，就必须履行。本案中，法院明确判决企业要"协助为原告办理上述房屋的备案登记和不动产权证登记手续"。企业在签订协议时，要充分考虑后续可能产生的协助义务，评估自身能否长期履行。

对企业管理者的建议：

• 重要承诺必须经法务审核：无论是给政府部门的承诺，还是给合作方的书面文件，涉及权利义务变更的内容，一定要经过专业法律人员把关。

• 建立协议变更管理制度：任何对原协议的修改或补充，都应当采用规范的补充协议形式，明确变更内容、生效条件和各方责任，避免零散的书面证明造成权利义务混乱。

• 做好档案管理：本案中，法院依据多份协议和证明来认定事实。企业应建立完善的合同档案管理制度，确保所有协议、补充文件、承诺书都能完整保存，便于日后查询和使用。

• 履约能力评估：在签订协议前，要充分评估自身的履约能力。如果明知可能无法按期开发（如本案中企业"经营出现困难"），应及时与合作方协商变更协议，而不是等到问题积累到无法解决。

• 明确"出资"与"产权"的关系：在房地产领域，谁出资建房，房屋所有权通常就归谁，这是基本原则。企业在转让建设权时，必须清楚认识到这将导致产权的转移。

这个案例给所有房地产开发企业敲响了警钟：在项目开发过程中，任何书面承诺都可能成为未来纠纷的证据。企业应当规范内部管理，谨慎对待每一纸文书，避免因一时疏忽而承担不必要的法律风险。特别是当项目遇到困难需要调整时，一定要通过规范的法律程序进行，而不是随意出具承诺，否则很可能像本案中的企业一样，既失去了对房屋的控制权，又承担了后续的协助义务。