开发商修好漏水点不等于完事，连带损害也要赔——新郑财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)豫0184民初9577号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果

事实部分：
2020年1月5日，郭某（买受人）与新郑市某实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于河南省新郑市新区某路某号某小区某号楼某单元某房，建筑面积130.56平方米。合同约定出卖人应在2022年3月10日前交付经验收合格的商品房，并附《商品住宅质量保证书》，其中"供热与供冷系统"保修期为"两个采暖期、供冷期"。新郑市某实业有限公司于2022年4月15日交付房屋。2023年冬季供暖期间，郭某发现家中墙皮受潮起皮、踢脚线开裂、家具受损。经第三方检测，漏水原因为地暖主管四个弯头密封不严，郭某为此支付检测费3000元。新郑市某实业有限公司已修复地暖漏水点并恢复地板，但墙面、踢脚线等连带损害未完全修复。郭某多次沟通赔偿未果，施工方代表曾微信承诺"检测费由责任方承担"。

判决结果：
法院判决新郑市某实业有限公司支付郭某房屋修复费12000元、检测费3000元，并将供暖系统保修期延长两个采暖期，驳回其他诉求。

三、核心观点：修"点"不修"面"，开发商照样赔钱！

很多企业以为，房屋出现质量问题只要修好"核心毛病"（比如本案的地暖漏水点）就万事大吉。但法院判决明确告诉你：修好"点"只是开始，由此引发的"面"（墙面、家具等连带损害）没修好，照样要赔钱！

为什么企业会栽跟头？

1. "修完即免责"的误区：开发商常认为"漏水点修好了，合同义务就履行完了"。但本案中，法院指出：地暖漏水导致的墙皮起皮、踢脚线开裂属于"连带损害"，开发商必须一并修复。就像水管爆了泡坏地板，光换水管不赔地板损失，肯定说不过去。
2. "业主自装"不是挡箭牌：开发商辩称"墙面是业主自己装修的，和我没关系"。但法院认为：若无法证明损害与质量问题无关（比如举证业主装修工艺差），就不能推卸责任。本案中开发商既没申请鉴定，又看到损害"自下而上减弱"的规律（符合漏水特征），自然败诉。
3. 保修期"缩水"埋雷：开发商以为修好一次就完成保修义务。但法院强调：质量问题修复后，保修期应重新计算！本案地暖在首个供暖期就漏水，修好后保修期还得再延2年，避免"修了又漏、漏了再修"的扯皮。

企业避坑指南：3招守住钱袋子

1. "修"要修到根，别留尾巴

   • 隐蔽工程（如水电、地暖）出问题时，别只盯"故障点"。要举一反三检查连带影响：漏水是否泡坏地板？墙体是否受潮？
   • 实操建议：建立"维修双验收"机制——修好后，让业主和第三方共同确认"核心问题+连带损害"全部解决，避免二次索赔。

2. "证"要全程留，别怕麻烦

   • 本案开发商败诉关键：拿不出证据证明"墙面开裂是业主装修导致"。法院直接按"谁主张谁举证"判其担责。
   • 实操建议：
     • 交房时拍好"毛坯状态"视频，明确哪些是开发商责任范围；
     • 维修时同步留存现场照片、业主签字确认单，尤其要记录"损害与质量问题的因果关系"。

3. "聊"要留痕迹，别口头糊弄

   • 施工方代表微信说"检测费由责任方承担"，成了法院判赔的关键证据。但开发商事后扯皮，却拿不出反驳证据。
   • 实操建议：
     • 所有沟通必须书面化（微信、邮件优先），避免"明天就解决"等模糊承诺；
     • 对业主赔偿诉求，3日内书面回复方案，哪怕拒绝也要说明理由，防止被认定"拖延推诿"。

最后敲黑板：
房子不是快消品，质量问题可能"潜伏"多年才爆发。企业千万别为省小钱吃大亏——一次彻底维修的成本，远低于后续12000元赔偿+3000元检测费+延长保修期的损失。记住：修房如修心，修到业主满意，才是真闭环。

注：本文案例源自真实判决，为保护隐私，人名及企业名称已做技术处理。