开发商未签正式合同购房人可解除认购书并获全额退款-林州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0581民初9568号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实和判决结果
2018年12月24日，陈某与林州某公司签订了《林州恒大悦府商品房认购书》，认购了1幢1单元303号楼房。认购书约定：陈某先支付10000元定金，2018年12月25日前再付28288元（不含定金）并签订《商品房买卖合同》，后续分四期付清剩余房款（2019年6月23日前付153153元，2019年12月23日前付191441元等）。陈某按约定于2018年12月24日支付了38288元（含定金），但林州某公司未与其签订《商品房买卖合同》。2019年6月23日，陈某又支付153153元，公司仍不签正式合同。此时，陈某发现项目工程进展异常，销售经理已离职且推脱不管，便停止支付后续房款。此前公司曾口头承诺“无理由退房”，但后来该房屋被转卖给他人并办理了房产证，陈某多次要求退款未果，遂起诉要求解除认购书并返还已付的191441元。

法院判决：解除双方签订的《林州恒大悦府商品房认购书》，林州某公司需在10日内向陈某返还购房款191441元。

三、核心观点与企业风险防范提示
核心观点：开发商若未按约定签订正式房屋买卖合同，导致购房目的落空，购房人有权解除认购书并要求全额退款，企业将面临“钱房两失”的被动局面。

本案看似是购房人“维权成功”，实则暴露了企业（尤其是房地产开发商）在签约管理中的致命漏洞：口头承诺不落地、合同履行不闭环、项目风险不预警。很多企业以为“先收钱再补合同”是行业惯例，却忽略了法律对“诚实信用”的硬性要求。法院判决的关键点在于——林州某公司既未签订正式合同，又将房屋另售他人，直接让购房合同失去履行基础。此时，即使企业辩称“资金紧张”或“流程延迟”，也难逃违约责任。

对企业而言，这类风险完全可以避免。征和律师事务所结合本案，给企业送上三条“接地气”的建议：

1. “口头承诺必须白纸黑字”
   案中林州某公司承诺“无理由退房”，但未写入合同，结果成了一句空话。企业销售时，所有优惠、退房条款务必写进书面协议（哪怕是补充条款），并让客户签字确认。口头说“没问题”，不如合同写“可退”。否则一旦纠纷，法院只认“纸面证据”，企业哭诉也无效。

2. “收钱之后24小时内必须签合同”
   认购书本质是“定金合同”，核心目的是锁定交易、推进正式签约。本案中，企业收了两笔款却拖了半年不签《商品房买卖合同》，等于主动制造违约点。建议企业：设定内部硬性规则——客户付完首期款后，24小时内完成正式合同签署；若因证件不全等客观原因延迟，必须书面告知客户并获其签字认可。拖延=埋雷，早签合同早安心。

3. “工地停工、销售离职=红色警报”
   陈某发现工程异常、销售经理离职后就停止付款，这是普通人也能察觉的风险信号。企业要建立“项目健康度自查机制”：每月检查工程进度、销售团队稳定性；一旦出现停工、人员大规模离职，立即主动联系客户说明情况并协商方案（如延期或退款）。别等客户上门才“找借口”，主动沟通才能避免矛盾升级。

最后划重点： 买房是老百姓的头等大事，企业别把“行业潜规则”当护身符。法律只保护“说到做到”的生意人——你守约，客户就安心；你违约，法院就让你退钱。从今天起，把每份合同当“军令状”，签之前多问一句：“这事我能100%做到吗？” 做不到？宁可不收钱，也别收“风险钱”。