一房二卖致合同无法履行，开发商与转卖人须共同担责-济源房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫96民终332号
审理法院：河南省济源市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
邢某强与陆某艳系夫妻关系。某甲公司将案涉房屋折抵其欠付薛某祥外墙保温工程款574857元。后薛某祥将案涉房屋卖于邢某强与陆某艳，邢某强与陆某艳与某甲公司签订《商品房买卖合同》约定邢某强与陆某艳购买xx第x幢x单元x层x户房屋。该商品房总金额574857元，双方约定买受人一次性付款，于签订本合同前付清，该套房屋总房款574857元。并约定出卖人应当在20xx年x月x日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。20xx年x月x日，某甲公司向邢某强出具今收到邢某强、陆某艳维修基金18246元、房款x西x楼x户574857元、有线电视开口费360元。20xx年x月x日，薛某祥向邢某强出具收到条载明"今收到邢某强交来房款（贰拾壹万伍仟元整）（215000.00）"20xx年x月x日，薛某祥向邢某强出具收到条载明"今收到xx湾x#楼x单元x楼x户房款（壹万元整）（10000.00）"20xx年x月x日，某甲公司、薛某祥、张某才签订《协议书》约定："xx湾x#楼x单元x楼x户经济源市某甲置业有限公司同意，x#楼x单元x楼x户售于邢某强、陆某艳，如有财产经济纠纷，由济源市某甲置业有限公司负全部责任。担保人：薛某祥张某才下方加盖某甲公司印章。"现案涉房产未交付给邢某强。

另，陆某艳出具《申请书》同意邢某强全权代表其向某甲公司和薛某祥、张某才主张权利，并愿意承担邢某强一人参加诉讼活动所产生的一切后果。

20xx年x月x日，济源产城融合示范区房产服务中心出具《济源示范区房产服务中心关于xx楼盘信息查询的结果》显示，《标准版交易权属管理系统》显示：x号楼x单元x层x户，期房登记备案，买受人：党某涛，身份证号码：41088119xx****，建筑面积：141.94平方米，预售合同编号：JYYSO001408x，完成预售登记备案：20xx年x月x日。电子备案资料信息显示：x号楼x单元x层x户，期房登记备案，买受人：党某涛，身份证号码：41088119xx****，建筑面积：141.94平方米，合同编号：FG1305042x，备案时间为20xx年x月x日。

法院判决：解除邢某强和某甲公司之间的《商品房买卖合同》；薛某祥和某甲公司共同返还邢某强225000元及利息；张某才对上述债务承担连带清偿责任。

三、企业法律风险防范要点

这起案件看似是个简单的买房纠纷，实则暴露了企业经营中常见的"隐形炸弹"。想象一下：开发商把房子先"卖"给A，又转手"卖"给B，中间还绕了个工程款抵账的环节，结果两头都"炸"了——开发商要赔钱，连原本收工程款的包工头薛某祥也得一起赔！为什么看似无辜的中间人也要担责？关键问题就出在"一房二卖"上。

房屋备案不是摆设，而是"产权红灯"
法院查明，早在邢某强买房前，这套房子已经在房产中心备案给了案外人党某涛（相当于在房管局挂了"已售"标识）。但某甲公司仍把它抵给薛某祥，薛某祥又转卖给邢某强。就像超市把同一件商品同时卖给两个顾客，当第二个顾客付款后，发现商品已被第一个顾客提走，超市自然要退钱。但本案特殊之处在于：薛某祥作为中间人，收了22.5万元房款却没完成"交货"，法院认为他实际参与了交易链条，不能以"我只是中间人"为由脱责。

企业风险警示与防范建议

1. 开发商自查"产权清单"
   开发商在销售房屋（尤其是抵账房）前，必须持房产证到当地房产交易中心查询房屋状态。本案中，若某甲公司在抵账前查询备案状态，就能避免"一房二卖"。建议企业建立"销售前必查"制度，把房管局查询截图作为销售必备附件。

2. 中间人别碰"问题房源"
   薛某祥作为工程承包方，收了开发商的抵账房后转卖，却未核实房屋是否"干净"。很多企业用资产抵债时，以为拿到合同就算完成交易，实则大错！正确做法：

   • 要求开发商提供房管局出具的"无备案、无抵押"证明
   • 自己再跑一趟房管局复核（现在很多城市支持线上查询）
   • 在转卖合同中明确约定"如房屋存在权利瑕疵，开发商全额退款"

3. 担保人签字要三思
   张某才在《协议书》上签了"担保人"，结果要承担连带责任。很多企业负责人碍于情面随意担保，却不知"连带责任"意味着债主可以直接找你赔钱。切记：

   • 担保前查清主债务真实性（本案中房子根本无法交付）
   • 协议中写明"一般保证"（需先执行债务人财产）而非"连带保证"
   • 单独签订担保合同，避免在交易文件中直接签字

给企业的特别提醒
本案中，某甲公司辩称"备案只是行政管理，不影响交房"，但法院明确指出：备案具有公示效力，开发商隐瞒备案情况出售房屋，构成根本违约。这警示企业：政府备案不是"走过场"，而是法律认可的权利状态标识。就像网购时显示"已售罄"的商品，你不可能再下单成功，房屋备案同样具有法律约束力。

最后提醒：企业用房屋抵债时，务必在抵债协议中加入"产权瑕疵赔付条款"，比如"如房屋存在第三方权利，开发商需双倍返还抵账款"。这样既能保护自己，也能倒逼开发商规范操作。毕竟，法律不会因为"我不知道"而免除责任，但会因为"我已尽到审查义务"而给予保护。