已售房屋擅自抵押无效，消费者居住权优先于抵押权-河南省济源房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/房屋买卖合同纠纷

案号：(2025)豫9001民初3291号

审理法院：河南省济源市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2012年7月11日，崔某（乙方）与某丙（甲方）、某丁（担保方）签订《某丁城中村改造拆迁安置协议》，约定本次城中村改造拆迁安置主要采取产权置换的方式进行，居民自建房首套安置房在北街星湖湾小区。乙方在本拆迁区域现有宅基地自建房屋一处（门牌号望春一巷25号），现有建筑面积201平方米，按照拆迁安置标准，应安置总面积240平方米。按照签订协议的先后顺序，乙方所选定的首套安置房位于北街星湖湾小区26号楼西单元15层中户。

2014年3月29日，崔某（买受人）与济源某甲有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定崔某购买济源某甲有限公司开发的预售商品房星湖湾26幢西单元15层中户，面积130.17平方米，每平方米3500元，总金额455595元。签订合同当日，济源某甲有限公司给崔某出具收据，载明收到崔某交来星湖湾小区26号楼西单元15层中户购房款455595元。

2025年2月17日，济源某出具的信息查询结果显示：济源某甲有限公司开发的星湖湾项目26号楼西单元15层中户期房、现房签约备案抵押查封状态。26号楼西单元15层中户，2015年4月14日完成在建工程抵押登记备案，抵押人：济源某甲有限公司，抵押权人：焦作市某有限公司（现为中原某有限公司焦作分行）；债务履行期限：2015年4月13日至2016年10月12日，已到期未申请延续。

另查明，2015年4月13日某乙有限公司（委托人）与中原某有限公司焦作分行（受托人）签订《委托贷款委托合同》、同日双方还与济源某甲有限公司（借款人）签订《委托贷款借款合同》、《委托贷款补充协议》，约定某乙有限公司将自有资金3000万元委托中原某有限公司焦作分行向济源某甲有限公司发放贷款，贷款期限自2015年4月13日至2016年10月12日。委托人与借款人商定，本次委托贷款担保方式为保证、抵押、质押，抵押物为在建未售房产。同日，中原某有限公司焦作分行与济源某甲有限公司签订了《抵押合同》，济源某甲有限公司将其所有的位于济源市北海大道北建业森林半岛西侧的在建未售房产（建筑面积18765.33平方米、评估价值7812.9万元）及其所占用范围内的土地使用权抵押给中原某有限公司焦作分行，并依法办理了抵押登记手续。

后济源某甲有限公司未能按期偿还借款，某乙有限公司于2016年4月1日宣布贷款提前到期并于5月10日向河南省焦作市中级人民法院提起诉讼，该院于2016年9月18日作出（2016）豫08民初60号民事判决，判令"一、被告济源市某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告某有限公司偿还借款本金人民币30000000元及利息、罚息；二、原告某有限公司对被告济源市某有限公司抵押的在建未售房产及土地使用权享有优先受偿权"。后某乙有限公司申请执行上述生效判决，河南省焦作市中级人民法院于2017年9月19日查封案涉房产。崔某作为案外人向河南省焦作市中级人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封措施。该院经审查认为崔某的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，崔某作为无过错不动产买受人的物权期待权依法应当保护，遂于2022年6月21日作出（2022）豫08执异41号执行裁定，裁定"中止对济源市某有限公司名下位于济源市中户房产的执行"。该裁定已生效。

法院最终判决：中原某有限公司焦作分行、济源某甲有限公司、某乙有限公司于判决生效后十日内共同涂销位于济源市中户的抵押登记；济源某甲有限公司于抵押登记涂销后十日内配合崔某办理位于济源市中户房产的网签备案手续。案件受理费由济源某甲有限公司负担。

三、核心观点与企业法律风险防范建议

这个案例揭示了一个非常重要的法律原则：企业已经出售给消费者的房屋，不能擅自再拿去抵押！ 即使办理了抵押登记，消费者的居住权也优先于银行的抵押权。

为什么这么说呢？让我们用大白话解释一下：

想象一下，你买房付了全款，房子也给你住进去了，结果开发商偷偷把房子又抵押给银行贷款。银行来收房时，你肯定很冤枉：这房子明明是我的，我已经付钱住进去了，凭什么被赶出去？

法院在这个案子中明确告诉企业：当消费者已经支付全部房款、拿到房子并实际居住，且买房是为了自住（不是投资炒房）时，消费者的权利优先于银行的抵押权。 即使开发商把房子抵押给银行，法院也会保护已经入住的消费者。

从这个案子中，企业，特别是房地产开发企业，要特别注意以下几点法律风险防范：

1. 别犯"一房两用"的低级错误
济源某甲有限公司最大的问题就是：房子已经卖给崔某并交付使用了，却在2015年又拿去抵押贷款。这是典型的"一房两用"，既违反了诚信原则，也触犯了法律规定。企业必须明白：已售房屋就是"别人家的财产"，不能再当作自己的资产去抵押融资。 建议企业建立完善的房屋销售台账，每卖出一套房，立即在系统中标记"已售"，并同步更新不动产登记系统。

2. 网签备案不是小事，及时办理是关键
这个案子中，济源某甲有限公司没有及时给崔某办理网签备案，导致银行不知道房子已经卖出，才错误地接受了抵押。网签备案是房屋交易的"身份证"，不做备案等于给后续纠纷埋下炸弹。 企业应当在签订买卖合同后立即办理网签，最迟不超过合同签订后30天。现在很多地方已经实现网上即时备案，企业完全没有拖延的理由。

3. 融资抵押前务必"查清家底"
中原某有限公司焦作分行和某乙有限公司作为金融机构，犯了一个致命错误：放款前没有认真核查抵押物的真实状态。银行在接受房屋抵押时，必须到不动产登记中心查询房屋的实时状态，不能只看开发商提供的材料。否则就像本案一样，虽然办了抵押登记，最后还是要被法院判令解除。

4. 消费者居住权保护是法律红线
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确规定：以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的消费者，其权利优先于抵押权。这意味着：只要是自住商品房，消费者付完钱并实际入住后，开发商就失去了对这套房子的处分权。 企业千万别抱侥幸心理，想着"先抵押融资，等有钱了再解押"，这在法律上行不通。

5. 内部管理要跟上，责任要到人
本案中，济源某甲有限公司的工作人员明显存在工作疏漏：销售部门卖了房，没及时通知财务和法务部门；财务部门融资时，没核实房产状态。建议企业：

• 设立专门的"项目状态管理员"，负责跟踪每套房屋的销售、备案、交付状态
• 建立"房屋状态红黄绿灯"系统：绿色（可售）、黄色（已售未备案）、红色（已售已备案）
• 每月进行房屋状态盘点，确保系统数据与实际情况一致

最后提醒所有企业：房子不是普通的商品，关系到老百姓的"安身立命"。在融资压力大的时候，更要守住法律底线。别为了眼前的一点贷款，把企业信誉和消费者权益都搭进去。本案中，济源某甲有限公司不仅输了官司要承担诉讼费，更重要的是损害了企业声誉——试想一下，哪个购房者还敢买他们开发的房子？

法律不是摆设，消费者的权益保护只会越来越严格。企业要做的，不是钻法律空子，而是把合规经营变成核心竞争力。记住：诚信经营的企业，永远不缺融资渠道；违规操作的企业，迟早要付出更大代价。