房屋交付中临时居住问题不构成根本违约-巩义商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2023)豫0181民初4317号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年10月6日，原告母亲聂某以其名义向被告缴纳由被告开发的商汇大厦智荟城房屋认筹金1,000元，后原告分别于2018年10月19日、12月15日向被告缴纳商汇大厦B栋526号房款50,000元、280,543元。

2020年6月29日，原告与被告经平等、自愿协商签订《商品房买卖合同》一份，其主要内容为：（一）原告购买被告位于巩义市嵩山路东，广场南街北Ｂ幢××层××号房，建筑面积56.27平方米，总价款331,543元。（二）合同约定被告应当在2020年12月31日前交付房屋。（三）合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。（四）合同附件四补充协议第五条约定：双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵，出卖人应承担维修义务，不影响商品房交付的法律效力。

2021年5月，被告电话通知原告验房并办理房产证，后原告多次带领装修工人看房并制定装修方案，期间原告发现屋内有施工人员临时入住，原、被告为此发生纠纷。

2021年5月28日，由被告开发的案涉工程经五大主体竣工验收，并于同年6月4日向巩义市住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案。

2022年7月25日，原告向被告发出《退房通知》，称因商汇大厦B栋526室逾期交房原因，要求退还全部房款，赔偿经济和精神损失。

法院判决结果很简单：驳回了原告陈某的全部诉讼请求，包括解除合同、退还房款、支付违约金等所有要求。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案例给所有房地产企业敲响了警钟：房屋交付过程中的小问题，如果处理不当，可能引发大麻烦。但同时，它也给我们一个明确信号——并非所有交付问题都会导致合同解除。

核心观点： 房屋交付过程中出现的临时居住问题，只要没有造成实质性影响且已经整改，通常不构成根本违约，不足以导致合同解除。企业只要合理利用合同约定的不可抗力条款，及时整改问题，就能有效避免重大损失。

对企业的重要提示：

1. 合同条款要"未雨绸缪"

本案中，开发商之所以胜诉，关键在于合同中明确约定了"疫情、环境管控等可作为延期交房理由"。许多企业签订合同时图省事，直接用标准模板，却忽略了根据实际情况补充重要条款。建议：

• 在合同中详细列明可能影响交房的各种客观因素
• 明确约定"不可抗力"的具体范围和处理方式
• 加入类似"房屋存在一般瑕疵不影响交付效力"的条款

2. 交付问题要"快速响应"

本案中，虽然房屋曾被施工人员临时居住（甚至有酒瓶和粪便），但开发商和物业及时进行了整改。这成为法院驳回原告诉求的关键因素。对企业提醒：

• 发现问题后24小时内必须启动处理程序
• 整改过程要拍照、录像留存证据
• 整改完成后要书面通知客户并请其确认

3. 沟通记录要"全程留痕"

法院特别注意到：被告曾电话通知原告验房，原告也多次带人看房并安排装修。这些事实证明房屋基本符合使用条件。企业应：

• 重要通知必须采用书面形式（短信、微信、邮件都算）
• 客户来访看房要登记签字
• 建立完整的"交付问题处理台账"

4. 特殊时期要"证据为王"

开发商提供了疫情管控和环境治理的政府文件，成功证明了延期交房的合理性。建议企业：

• 收集保存所有政府发布的停工令、管控通知
• 记录因客观原因导致的停工天数
• 每次延期交房都要书面告知客户原因

5. 别让"小问题"变"大纠纷"

本案最值得警惕的是：工人临时居住这种本可快速解决的小问题，最终演变成诉讼。企业要建立：

• 交付前的"最后一遍检查"机制
• 与物业公司的责任划分协议
• 24小时应急处理小组

给企业负责人的特别提醒：
很多开发商认为"反正最后法院会判"，在问题初期态度消极，这非常危险！本案中原告最初要求退房时，被告曾承诺"免除物业费、送指纹锁"，如果当时能妥善解决，就不会走到对簿公堂的地步。

记住：法律只保护及时行动的人。房屋交付环节看似简单，实则是风险高发区。企业既要保证房屋质量过硬，也要在合同管理和客户服务上做足功夫。当问题出现时，不要想着"拖一拖就过去了"，而要立即行动、积极沟通、保留证据——这才是防范法律风险的真正之道。

最后提醒：虽然本案开发商胜诉了，但这不代表可以忽视交付质量。诚信经营、保证房屋品质，才是企业长久发展的根本。法律风险防范的最高境界，是让纠纷根本不会发生。