企业拖欠租金经催告不支付出租方可依法解除合同 - 仙桃租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初5212号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实和判决结果

2021年9月30日，某甲公司为出租方（甲方）、案外人陈某为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：承租方租赁某甲公司位于仙桃市道巷西侧的房屋，用于开办托管及各类培训、幼教、阅览室、自习室、办公等经营之用，租赁期限确定为十年，即自2021年10月1日至2031年9月30日止，每年租金为316000元。2026年10月1日起双方根据新的房屋租赁评估价，履行后五年的租金。承租方应于每年9月10日前通过转账的方式支付下一年租金。合同同时约定：合同期满或者甲乙双方协商后解除合同时，在不损坏租赁物建筑安全前提下，乙方可拆除其新增设备设施，如甲方提出保留，甲方应进行相应补偿。合同签订后，某甲公司向陈某交付了租赁房屋。2021年10月22日，陈某按约支付租金106000元和租赁保证金30000元。2021年10月28日，某乙公司成立，注册资本120万元，住所地仙桃市道巷（系案涉出租的房屋），陈某系某乙公司的股东之一。某乙公司使用某甲公司上述出租房屋进行经营。2022年3月14日，某乙公司出具情况说明，认可陈某系为设立某乙公司而以个人名义租赁房屋。2022年5月9日，某甲公司与某乙公司签订《房屋租赁补充协议》，协议对疫情期间租金减免事宜进行了约定，同时约定甲乙双方其他事宜按原租赁协议执行。

2024年7月，因某乙公司欠付某甲公司租金，某甲公司向法院提起诉讼，要求某乙公司支付截至2024年9月30日的租金，法院于2024年9月26日作出（2024）鄂9004民初5723号民事判决：某乙公司向某甲公司支付截至2024年9月30日的租金526667元及违约金。后某乙公司未按该判决履行义务，亦未按合同约定支付2024年10月1日之后的租金，某甲公司于2024年11月4日向某乙公司送达租金催缴通知书，通知某乙公司解除案涉《房屋租赁合同》、支付租金，并在收到通知书之日起10日内腾退租赁房屋，某乙公司股东叶某于次日签收上述通知书。

法院最终判决：解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》；某乙公司支付2024年10月1日至2025年3月31日的租金158000元；某乙公司返还租赁房屋并按865.70元/日的标准支付自2025年4月1日至房屋返还之日止的租金。

三、核心观点与风险防范建议

这个案例告诉我们：当企业作为承租人拖欠租金，经出租人催告后仍不支付时，出租人有权解除合同并要求返还房屋。即使承租人对房屋进行了大量装修投入，但由于是承租人违约导致合同解除，出租人无需赔偿装修残值。这个道理很简单：你租了别人的房子，却不按时交租金，还指望退租时别人为你装修买单？法律可不这么认为。

对企业的重要风险提示：

1. 出租方：要守好"钱袋子"，及时行使权利

   • 签订合同时，务必明确约定租金支付时间、金额和违约责任，别嫌麻烦写详细
   • 一旦发现承租人拖欠租金，立即发出书面催告，保留好送达证据（如快递单、签收回执）
   • 催告后合理期限内仍不支付的，果断行使解除权，别心软拖延，时间拖得越久损失越大
   • 本案中，某甲公司做得就很规范：先通过诉讼追讨欠租，见对方不履行判决，立即发函解除合同，最终成功收回房屋和欠款

2. 承租方：按时交租是底线，装修投入要谨慎

   • 拖欠租金是"高压线"，即使经营困难也要优先保障租金支付，避免因小失大
   • 案例中某乙公司辩称"正在转亏为盈，愿用未来利润还租"，但法院没采纳，因为合同不是"感情债"，违约就是违约
   • 装修前一定要与出租方书面约定：如果提前解约，装修如何处理？是否可以获得补偿？
   • 本案中某乙公司投入近200万元装修，却因自己违约无法获得补偿，教训深刻

3. 签约时的"小细节"可能决定"大胜负"

   • 企业设立前以个人名义签约的，要及时办理主体变更手续，像本案中某乙公司通过《情况说明》和补充协议确认承继合同，避免了主体争议
   • 合同中关于装修处理的条款要具体，不能只写"合同期满后协商处理"，而应明确约定违约情况下的处理方式
   • 疫情等特殊情况下的租金减免，要签订书面补充协议，像本案中的补充协议就很好地约定了疫情期间的处理方式

记住：在商业租赁中，"按时交租"是铁律。作为企业，无论是房东还是租客，都要明白：合同不是一纸空文，违约必有代价。签合同时多花一小时认真审阅，可能避免日后几十万的损失。特别是装修投入大的行业（如教育、餐饮），一定要在合同中明确约定违约情况下如何处理装修，别等到解约时才发现自己花了大钱装修却"竹篮打水一场空"。

最后提醒：发现对方违约时，别指望"拖一拖就过去了"，法律讲究"及时行权"。该催告的及时催告，该解除的及时解除，才能最大限度保护自身权益。