物业服务有瑕疵，违约金难获支持-宜都物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0581民初1419号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2015年8月7日，宜昌某房地产开发有限责任公司与宜都市某物业有限公司签订《西湖春天前期物业委托服务合同》，合同期限自签订之日起至业主委员会成立之日止；多层住宅的物业服务费收费标准为0.45元／平方米／月，代收卫生费48元／年；业主按年交纳物业费，每年的缴费时间为每年到期后三十日内。

2018年8月29日，宜都市某物业有限公司与西湖春天业委会签订《西湖春天小区物业服务合同》，约定宜都市某物业有限公司为西湖春天小区提供物业服务，服务内容包括物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨水、污水管道的疏通等；合同期限为五年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；多层住宅的物业服务费收费标准为0.45元／平方米／月，代收卫生费48元／年，业主按年交纳物业费，缴费期限为每年9月1日至10月31日；业主违反合同约定拖欠或拒交物业费的，经催缴仍不能按时足额交纳的，应当每日按欠费总额3‰的比例承担逾期付款违约金。2021年1月17日，西湖春天业委会与宜都市某物业有限公司签订补充协议，约定业主违反合同约定拖欠或者拒交物业费的，经宜都市某物业有限公司催缴，业主仍未按时足额交纳物业费的，宜都市某物业有限公司向法院起诉所支出的律师代理费由败诉方承担。

王某系西湖春天小区10号楼1单元6层1号房屋的业主，该房屋建筑面积为111.6平方米，该房屋所在楼栋为6层，属多层住宅。王某没有交纳2018年3月9日至2023年7月9日期间的物业管理服务费、代收卫生费，经验收某物业有限公司催收，王某仍未支付。

另查明，宜都市发展和改革局于2019年12月27日颁布都发改［2019]374号《关于调整生活垃圾处理费收费标准的通知》，在附件《宜都市生活垃圾处理费收费标准》中规定居民生活垃圾处理费为6元/户/月，该收费标准于2020年2月1日起执行。

法院判决王某支付宜都市某物业有限公司物业服务费及代收卫生费合计3502.7元，但驳回了宜都市某物业有限公司关于逾期付款违约金和律师代理费的诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例就像一面镜子，照出了很多企业容易忽视的问题：你服务没做到位，想靠合同条款"罚"业主的钱，法院可能不帮你。

宜都市某物业有限公司虽然成功要回了3500多元的物业费和卫生费，但原本主张的近700元违约金和700元律师费却一分钱没拿到。为什么？法院写得明明白白："从化解物业公司与业主之间的矛盾、构建小区稳定和谐的角度出发"，因为"物业公司在物业服务管理上确有一定服务瑕疵"。

对企业来说，这就像做生意时"货不对板还想收全款"，注定要吃亏。具体来说，企业要特别注意以下风险点：

1. 服务不到位，再漂亮的合同也是"废纸"
本案中，合同白纸黑字写了"每日3‰的违约金"（相当于年化109.5%），但法院就是不支持。因为王某反映的"6楼外墙水管漏水导致多交水费"等问题，虽然证据不足没被采纳，但法院从其他同类案件中发现物业公司确实存在服务问题。
企业怎么做：别光顾着签合同收钱，要建立"服务打卡"制度——业主报修24小时内必须响应，处理过程拍照留痕，每月做一次业主满意度调查。记住：服务记录就是你的"护身符"。

2. 业主用"其他问题"抵赖物业费？法院不买账，但隐患更大
王某想用"装修保证金没退"、"水管漏水损失"来抵物业费，法院说这不能当理由（得另案处理）。可现实是，业主心里有气，纠纷只会越积越多。
企业怎么做：设立"问题快速通道"——保证金退还3个工作日内办结，小修小补当天解决。哪怕赔点小钱，也比业主积怨后集体拒缴物业费强。某物业公司就是因为及时处理了30多起漏水投诉，后续收缴率提高了20%。

3. 收费项目要"有根有据"，否则一分也别想多收
本案中，2020年2月后卫生费从48元涨到72元，因为有政府红头文件（都发改[2019]374号），法院就支持了。要是物业公司自己拍脑袋涨价？法院直接打回。
企业怎么做：建立"收费清单公示墙"——在小区公告栏、业主群定期更新每项收费的依据。特别是政府调价后，必须15天内发书面通知，让业主签字确认。某物业公司就因少发了一份调价通知，300多户业主集体拒缴，损失十几万。

4. 催缴物业费，要"留痕"别"留骂名"
本案中，物业公司提供了"上门催缴张贴照片"，所以能证明自己尽责催收。但如果是打电话催、发微信没回？法院很可能说"你没证据"。
企业怎么做：催缴必须"三件套"——书面通知贴门上（拍照）、短信发业主手机（保留截图）、必要时邮政EMS寄送（留回执）。某物业公司用这套方法，催缴成功率从60%提到90%，关键时候还能当证据。

最该记住的道理：法院在判决书里说了句大实话——"构建小区稳定和谐"比死抠合同条款更重要。企业要想少打官司、多收钱，秘诀就六个字：服务到位、沟通到位。
就像开餐馆，菜里吃出苍蝇还逼顾客付钱，就算打赢官司，客人也不会再上门。物业公司收物业费，本质是卖"安心感"，不是卖"罚单"。把小区当自己家来管，业主自然愿意掏钱。