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催收购房尾款不保留有效证据将大幅减少违约金-汉川房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：7 汉川法律顾问

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一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初2116号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果
2014年7月5日，胡某与某（汉川）实业发展有限公司（以下简称“某实业公司”）签订《欧亚达·城中央商贸城商铺定购协议》，主要内容为胡某定购某实业公司位于湖北省汉川市道路交汇处的汉川商贸城19号楼138号商铺，该商铺预测建筑面积为40.81㎡。胡某支付某实业公司购房定金50000元，该定金在双方签署正式《商品房买卖合同》后，即转为胡某应付的房价款组成部分。2014年7月10日，廖某（男）和廖某（女）（买受人）与某实业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的【欧亚达·汉川商贸城】（又名欧亚达·城中央）的第19幢1层38号房，建筑面积为40.81平方米，单价为11294.93元／平方米，总金额460946元；付款方式为：买受人以按揭方式付款，于合同签订当日付清全部首付款230946元，余款230000元办理贷款支付；买受人按揭方式付款的，买受人于合同签订的当日提交全部贷款资料。合同补充协议约定：本合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递或公告，通知送达的时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报当日。买受人的通信联络方式以本合同所载明的电话、地址为准，买受人的通讯方式或联系地址如有变更，应及时书面通知出卖人，否则，出卖人向以上通讯地址发出的挂号信、特快专递视为已通知买受人。买受人按揭方式付款的，买受人于合同签订的当日提交全部贷款资料，并于签订本合同之日起20个工作日内办理完毕抵押贷款手续。逾期未提交全部贷款资料和办理抵押贷款手续的，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除本合同，出卖人解除本合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。
2014年7月10日胡某向某实业公司支付首期房款230946元（包含定金50000元），某实业公司于2017年10月26日向廖某（男）和廖某（女）开具了230946元的发票。
2015年4月24日，胡某向某实业公司出具《更名申请》，申请将商铺更名至廖某（男）和廖某（女）名下。
2020年6月30日，某实业公司取得案涉房屋的商品房预售许可证。
2022年9月6日，某实业公司通过快递发出《致业主的一封信》，通知业主在付清全部购房款后，开具购房发票，业主自行办理不动产权证，湖北省某商业管理有限责任公司将协同汉川某银行为业主办理贷款手续等。尔后某实业公司工作人员通过微信与廖某（女）联系，“集团领导为组长来解决你们尾款、办证、返租的相关事宜”，廖某（女）回复“现在事情怎么处理得”“集团都25号了”等，双方微信聊天信息未涉及催收购房尾款。
2023年10月25日，某实业公司通过EMS向廖某（女）发出《律师函》，载明：截止本函发出之日，贵方拖欠某实业公司购房尾款及其他费用共计291962元（含违约金），请贵方收到本函后3日内向某实业公司支付拖欠的前述款项。该EMS显示于10月27日签收，但某实业公司提交的快递物流信息未显示邮寄物品为该律师函。

法院判决结果很简单：

三、核心观点：企业催收欠款必须保留“铁证”，否则损失翻倍
这个案子表面看企业赢了，但实际损失巨大。某实业公司从2014年就该收的23万元尾款，拖到2024年才要回来，违约金本该按日万分之三算十年（约23万元），结果法院只让从2024年4月开始算——短短几天的违约金，和十年的差了几十倍！为什么？关键就出在催收证据没留好。

法院查实：企业2023年发的《律师函》，快递单上没写清楚寄的是什么，物流记录也看不出是催款函；2022年发的《致业主信》和微信聊天，只说“解决尾款事宜”，没明确催要钱。这就等于企业“喊了但没留录音”，法律上不算有效催收。最后法院只能按起诉日算违约金起点，企业白白损失十年的利息。

给企业的血泪提醒：

  1. 催款必须“留痕”，别怕麻烦！

    • 发律师函、催款通知时，快递单务必手写注明“购房尾款催收函”，拍照保存寄件底单和物流全程记录（比如截图显示“已签收”）。别像本案企业，只寄了东西却证明不了寄的是啥。
    • 微信、邮件催款时，文字必须写清楚“请于X日前支付XX元欠款”，不能模棱两可说“处理尾款事宜”。聊天记录要定期备份，避免手机换号丢失。

  2. 紧盯合同主体，别“找错人”！
    本案中胡某（母亲）先签协议，后把商铺转给子女，但企业起诉时还要求胡某还钱。法院直接驳回，因为合同已转给廖某兄弟，胡某不再担责。企业换合同主体时，必须让新买方重新签书面协议，并书面通知原当事人解除责任，否则可能告错人白忙活。

  3. 前置风险早预防，别等“黄花菜凉了”

    • 本案商铺2020年才拿到预售证，但合同2014年就签了。按法律，没预售证时不能收按揭款，所以企业早期根本没法催贷款。企业卖房前务必确保“五证齐全”（尤其是预售许可证），否则合同可能无效，催款更无从谈起。
    • 合同里要写死送达条款：比如“地址变更需3日内书面通知，否则寄到原地址即视为送达”。避免像本案，对方换地址后企业找不到人。

一句话总结：欠款催收不是“喊一嗓子”就行，必须像寄贵重物品一样——全程留证据、对象要精准、流程要合规。否则赢了官司却亏大钱，企业哭都来不及！日常经营中，每一步动作都多花1分钟留个凭证，关键时刻能省几十万损失。