储值卡抵房款必须在合同中明确约定-枝江商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2022)鄂0583民初1023号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年11月21日，枝江某达置业有限公司与梁某、熊某夫妻签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定二人购买中景豪庭5号楼102号商业门面房，建筑面积97.47平方米，总价款3300000元。合同约定签订合同时支付2310000元，余款990000元申请银行贷款支付。合同签订后，梁某、熊某向枝江某达置业有限公司支付购房款1650000元。

2020年11月8日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议书》，将总价款变更为3100000元，付款方式变更为：2018年11月21日前付1650000元，待枝江某达置业有限公司通知办理不动产权证时一次性付清尾款。补充协议还约定：枝江某达置业有限公司承诺签订协议六个月内提交办证资料；梁某、熊某应在接到通知后提交办证所需资料及费用。协议明确约定"甲方应先为乙方办理不动产权登记手续，乙方接到甲方通知后，在会同甲方缴纳相关办证费用时向甲方缴纳房屋尾款"。

该房屋于2019年7月8日进行不动产预告登记，2021年1月21日完成竣工验收。2021年7月8日，熊某作为房主与物业签订《前期物业管理服务协议》，并将部分门面房出租。2021年8月30日，枝江某达置业有限公司发出公告催促业主缴纳维修基金、契税办理房产证。2022年5月23日，再次发出《办理不动产权证通知书》，要求梁某、熊某准备好相关材料于5月25日前办理。但梁某、熊某至今未提交办证资料。

梁某、熊某辩称2018年7月26日以购物卡形式支付的200000元应计入购房款，并称枝江某达置业有限公司未按约定时间办理产权登记、存在虚假宣传和更改规划设计。但法院调取的竣工图纸显示与合同所附平面图一致。

法院判决梁某、熊某于判决生效之日起十日内向枝江某达置业有限公司支付购房款1450000元，并以1450000元为基数，从2021年8月31日起至实际付清之日止，按日万分之0.1的标准支付资金占用费；驳回枝江某达置业有限公司的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范建议

这个案子告诉我们一个简单却关键的道理：在商品房买卖中，如果想用储值卡等非现金方式抵扣房款，必须在买卖合同或补充协议中白纸黑字写清楚，否则法院不会认可。

许多企业老板可能认为："我和客户口头说好了，他给我20万储值卡抵房款，这不就完事了吗？"但本案中，梁某、熊某拿出了一份《枝江红景天酒店管理有限公司协议书》，想证明20万储值卡应抵房款。可法院为什么不认可呢？原因很简单：

第一，这份储值卡协议是2018年7月签的，比商品房买卖合同还早；
第二，买卖合同和补充协议里都没提这20万储值卡要抵房款；
第三，储值卡协议本身也没写明"用于抵扣购房款"。

就像你去超市买东西，不能拿着一张"可在本店消费"的购物卡，却要求超市老板把这张卡算作你昨天买电视机的钱。必须在买电视机时就明确说"我要用这张卡付部分钱"，并在收据上写清楚。

对企业来说，要防范这类风险，记住三点"必须"：

1. 必须把所有支付方式写进合同
无论是现金、转账、刷卡还是储值卡，只要不是直接打到公司账户的，都要在合同中明确写清："XX储值卡/代金券/以物抵款XX元，用于抵扣购房款"。不要觉得"口头说好了就行"，法院只认白纸黑字。

2. 必须注意履约顺序
本案中补充协议写明"开发商先提交办证资料，买房人后付尾款"，这个顺序很关键。但买房人已经收房出租，却不配合办证，责任就转到买房人身上了。企业签合同时，要把"谁先做什么"写得清清楚楚，比如"乙方应在收到甲方书面通知后5日内提交材料，否则视为放弃XX权利"。

3. 必须保留完整证据链
枝江某达置业有限公司赢在证据充分：他们有催办证的公告、通知书，有物业协议证明对方已收房，还有竣工图证明没改规划。建议企业：

• 重要通知必须书面发送（微信、短信也要保存）
• 客户收房时让签《房屋交接确认书》
• 设计变更要双方书面确认，保留原始图纸

最后提醒：很多企业吃亏在"嫌麻烦"。签合同时图省事不说清楚，出问题后才后悔。记住，合同不是束缚，而是保护——把话说在前头，才能避免后头扯皮。特别是用非现金方式交易时，多花5分钟写清楚"该储值卡用于抵扣XX合同房款"，就能省去日后打官司的几十天和几万元。