规范租赁合同管理避免长期欠租风险-当阳租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0582民初378号
审理法院：湖北省当阳市人民法院

二、案件事实及判决结果
2017年8月2日，甲方（出租方）宜昌某置业公司与乙方（承租方）庹某签订《万华市场商铺租赁服务合同》，约定乙方承租宜昌某场4栋1单元3号、5号商铺用于经营汽修、汽配，商铺面积合计259.08㎡，租赁期限自2017年1月1日至2019年4月30日，租金自2018年4月30日开始计算，标准为13元／㎡／月，年租金合计40416元。合同约定乙方逾期支付租金的，每逾期一日按应付款1%支付滞纳金。2019年5月1日至2021年7月8日，庹某继续使用商铺但双方未签订书面合同。2021年7月9日，双方签订新《万华广场商铺租赁合同》，约定租期自2021年7月9日至2024年7月8日，年租金20208元（标准为6.5元／㎡／月），并约定乙方逾期30天未付租金的，每逾期一日按应收金额3‰支付滞纳金。庭审中，双方确认欠付租金为80283元，并陈述租赁合同已于2025年2月28日协商解除，商铺及钥匙于2025年3月11日交付给原告。

判决结果：法院判令被告当阳市某汽车修理厂向原告支付欠租80283元，并以该金额为基数、从2025年2月28日起按年利率12%支付违约金，同时驳回了原告关于高额滞纳金等其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示
这个案例看似是简单的“租客欠房租”，实则暴露了企业日常经营中最容易忽视的三大陷阱：合同管理松懈、口头约定埋雷、违约条款失效。我们用大白话拆解，帮您避免“钱没收到还打不赢官司”的窘境：

1. “没签合同也能赖账”？别信！口头续租风险最大
   案例中，2019年5月到2021年7月双方没签新合同，但租客仍在用商铺、房东也收了部分租金，法院直接认定“事实租赁关系成立”，欠租照样要还。很多企业觉得“老客户不用签合同”，结果租客跑路时，连基本租金都难追回。防范口诀：合同到期前30天必须续签！哪怕微信确认“继续按原条件租”，也要留证据（比如保存聊天记录、补签简易协议），否则法院可能按市场价判租金，您反而亏钱。

2. “滞纳金写越高越好”？法院根本不认
   原告合同里写了“逾期每日罚1%”，换算成年利率是365%，但法院直接砍到12%。为什么？因为法律认为“明显高于实际损失”的违约金无效。企业总想用高额条款吓唬对方，结果诉讼时反而因条款无效失去筹码。正确做法：约定违约金时参考LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍（目前年化约4%-6%），既合法又有威慑力。若对方长期欠租，赶紧发书面催款函并停水停电（需提前在合同注明），别等到拖了6年才起诉。

3. “协商解除=万事大吉”？必须留“退场证据”
   案例中双方口头说“2025年2月28日解除合同”，但直到3月11日才交钥匙。如果租客突然搬走却留一堆垃圾，企业以“没交房”为由扣押金，很可能被反诉！关键一步：解除合同时务必签《退房确认书》，写明“钥匙已交接、房屋无损坏、欠费结清”，并拍照录像。哪怕对方耍赖，您手里有白纸黑字，法院一眼就能支持您。

总结：企业做租赁生意，核心就两招——合同细节写清楚，日常动作留痕迹。租金催收别拖过3个月，续租别超1个月空窗期，违约金别超LPR 4倍。记住：法律只保护“较真”的人，您越规范，对手越不敢欠钱！

注：文中公司及人名已按规范隐去（如宜昌某某置业有限公司改为宜昌某置业公司，庹某江改为庹某），案例细节源于当阳市人民法院公开文书。