商品房逾期交房不一定能解除合同，法院可能判继续履行-赤壁商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂12民终1122号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实与判决结果
2023年5月26日，姚某与赤壁某城建设管理有限公司签订《商品房买卖合同》，约定姚某购买赤壁某城建设管理有限公司天驰奥体苑28栋2单元504号房屋一套，预测建筑面积127平方米，房屋总价505460元，首付款105460元，按揭贷款400000元，房屋交房时间为2024年6月30日。合同约定：若赤壁某城建设管理有限公司逾期交房超过60日，姚某有权解除合同，赤壁某城建设管理有限公司需以已付房款本金为基数，按4.9%支付利息，同时按全部房价0.01%支付违约金；若继续履行合同，开发商需按日支付全部房款万分之一的违约金。购房合同签订当天，姚某支付首付款105460元和住房维修基金3810元。2023年6月8日，姚某与武汉某股份有限公司咸宁分行签订《个人住房按揭借款合同》，借款400000元支付房款，借款期限240个月，姚某自2023年7月开始还款。2024年7月1日，因开发商未按期交房，姚某邮寄《交房催告函》；同年9月1日，姚某再次邮寄《解除购房合同通知书》。另查明，案涉项目施工中受到新冠疫情影响，拉长了施工周期；2025年5月11日，开发商出具保交楼进度计划，承诺2025年10月30日交房，赤壁市住建局等作为见证人签名。

法院最终判决：开发商支付姚某违约金3000元，但驳回姚某要求解除购房合同、返还房款、解除按揭贷款合同等其他诉讼请求。二审维持原判。

三、核心法律风险提示：企业如何避免“拖延交房”引发的纠纷
这个案子告诉我们：开发商逾期交房，购房者未必能顺利“退房”，但企业若随意拖延，也可能付出更大代价。很多企业觉得“疫情”“资金困难”是万能借口，可法院不会轻易买账。结合本案，给企业划三个重点：

1. 别拿“老黄历”当挡箭牌，签合同时风险必须写清楚
本案中，开发商辩称“受疫情影响无法交房”，但合同是2023年5月签的——此时疫情早已结束，属于“已知风险”。法院明确指出：签合同时能预见的问题（如疫情后续影响），不算不可抗力，企业必须自己扛。
→ 企业怎么做？

• 签合同前，全面评估自身风险（比如项目进度、资金链、政策影响），别把“可能延期”的责任全推给客户。
• 如果真存在不确定因素（如审批流程长、天气影响），在合同里写明“特殊情形下的延期规则”，比如：“若遇极端天气导致停工超30天，交房时间相应顺延”，避免事后扯皮。

2. 拖延交房后，光说“在努力”没用，得拿出真行动
本案开发商被判继续履行合同，关键原因是：项目没烂尾，还主动制定了政府监督的“保交楼计划”（比如明确2025年10月交房、住建局见证）。法院认为“合同目的还能实现”，解除合同反而让购房者“房财两空”。
→ 企业怎么做？

• 一旦发现可能逾期，立刻和客户沟通，提供具体补救方案（如书面进度表、第三方监督证明），别等客户发函才行动。
• 优先保障“能交房”：本案中开发商承诺“10月交房”，法院就认定“继续履行更安全”。如果项目停工、资金断裂，法院很可能支持退房——企业可能面临巨额退款+赔偿，比付违约金亏得多。

3. 违约金别玩“文字游戏”，法院可能直接“砍大半”
合同约定：逾期超60天，开发商要付“已付房款4.9%利息+房价0.01%违约金”。但法院只判赔3000元（远低于约定）。为什么？法院看两点：

• 违约是否“根本性”（本案交房只是晚了，房子本身能建成）；
• 客户实际损失（姚某仍在还贷款，没额外损失）。
  → 企业怎么做？
• 合同条款要公平：别设“天价违约金”吓唬客户（比如房价10%），法院觉得不合理会调低，反而显得企业不诚信。
• 主动承担小损失：本案中开发商早点付几千元违约金安抚客户，可能避免诉讼。小额及时赔偿，比打官司省心又省钱。

最后提醒：
企业总以为“拖一拖就能过去”，但客户一旦起诉，法院会严查“是不是真没办法”。本案开发商赢在“项目活着+有政府背书”，如果是真烂尾楼，法院早就判退房了。做生意，诚信比拖延更省钱——交房晚了就按约赔钱，别赌客户不会较真。毕竟，保住口碑才能长久赚钱，别为小钱丢了大客户！