业主装修私占架空层被法院判令恢复原状 - 阳新侵权责任纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：侵权责任纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5118号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果
2019年11月18日，阳新某乙建设投资开发有限公司宏维新城项目部（甲方）与阳新某甲物业管理有限公司（乙方）签订《宏维新城前期物业服务合同》，由阳新某甲物业管理有限公司对阳新县宏维新城小区进行前期物业管理。2023年12月5日，阳新某乙建设投资开发有限公司（出卖人）与邱某（买受人）签订《商品房买卖合同》，由邱某购买位于阳新县城东新区＃楼幢号房，120铺号房的建筑面积共56.08平方米，121铺号房的建筑面积共53.58平方米。同日，阳新某乙建设投资开发有限公司（出卖人）与陈某（买受人）签订《商品房买卖合同》，由陈某购买位于阳新县城东新区＃楼幢号房，119铺号房的建筑面积共40.41平方米。房屋交付后，邱某、陈某对三个门面进行装修经营，并在装修时将架空层也打通进行装修为已使用。阳新某甲物业管理有限公司向邱某、陈某下达《整改通知书》，要求其责令整改、恢复原样，但邱某、陈某不听劝阻，置之不理。

法院判决结果：邱某和陈某需在判决生效后三十日内，将各自占用的架空层恢复原状；案件受理费50元由二人承担。法院驳回了物业公司要求赔偿损失的请求，因未提供具体损失证据。

三、核心观点与企业法律风险防范提示
这个案子的核心很简单：业主装修时“顺手”占用了不属于自己的架空层，结果被法院判令必须拆掉重装、恢复原样。为什么？因为合同白纸黑字写明了——架空层这种没算进公摊面积的地方，所有权和使用权归开发商（也就是出卖人），业主无权私自改造。物业作为管理方，依据合同成功维权。

对企业（尤其是物业公司、开发商）来说，这个案例暴露了三个常见“坑”，必须提前堵上：

1. 合同条款要“写清楚”，别留模糊空间
   案例中开发商赢在合同第十七条明确约定：“架空层、地下室等未公摊设施归出卖人所有”。现实中，很多企业签合同时图省事，用“相关设施归开发商管理”这种笼统说法，结果业主钻空子说“管理权不等于所有权”。防范建议：在房屋买卖或物业服务合同中，务必列明哪些区域（如架空层、车位、外墙面）属于企业专有，并写清“所有权+使用权”归属，避免用“管理”“维护”等模糊词。

2. 发现问题要“快出手”，别等木已成舟
   物业公司发现业主私占架空层后，立即发了《整改通知书》和律师函。如果当时沉默不管，等装修完再行动，法院可能认定“默认同意”，维权就难了。防范建议：建立日常巡查机制，一旦发现违规装修（如打墙、占公区），24小时内书面通知整改，保留送达证据（如拍照、快递回执）。别怕“得罪人”，拖得越久损失越大。

3. 索赔要“有凭据”，别光说不练
   物业公司虽然赢了恢复原状的诉求，但损失赔偿被驳回，就因没提供具体损失证明（比如维修费单据）。防范建议：日常管理中养成“留痕”习惯——拍照记录现场、保存整改通知、收集维修报价单。真要打官司，这些就是“真金白银”的证据，否则法院难支持赔偿。

一句话总结：企业别把合同当“走过场”，细节定生死。装修纠纷高发期，务必做到“合同写死、行动趁早、证据留全”，才能避免“赢了官司却拿不到赔偿”的尴尬。业主装修前也该主动查合同，别因小失大花冤枉钱拆重装！