政府未 净地 交付土地需返还出让金并支付违约金-阳新合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初6815号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2012年初，某甲公司拟开发位于阳新县工业园区（用录村）兴国高中南面一宗土地（宗地编号为Ｇ（2013）1**0号、面积约22882平方米）。为了便于该项目的建设、开发，某甲公司于同年4月19日成立某甲公司城北花园小区项目部（2014年9月18日，名称变更为某甲公司某项目部，经营范围为房地产开发、经营），并决定该项目的一切投资、建设、销售等由项目部享有和承担。某甲公司于2024年6月4日出具《授权委托书》，授权某项目部全权负责开发的某项目，包括项目的日常运作和管理（该项目由项目部出全资独立兴建，自负盈亏，建成后产权归项目部所有），并向房管部门取得商品房销售网签账号及电子签章。同年9月23日，某甲公司又出具《关于某小区项目的情况说明》，确认土地出让金2880万元均由某项目部筹措和出资，由此产生的一切权利和义务由该项目部享有和承担。2023年5月17日，阳新县税务局出具《证明》，确认某项目部是"某"房产项目缴纳房地产开发相关税收的唯一主体。

2013年4月26日，某甲公司通过招拍挂程序取得编号为Ｇ（2013）1**0号地块的国有建设土地使用权。同年5月7日，阳新县自然资源和规划局作为出让人、某甲公司作为受让人，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定阳新县自然资源和规划局将总面积为22882平方米的宗地出让给某甲公司，交付土地的时间为2013年10月8日前，交付土地时该宗地应达到现状土地条件；宗地出让价款为28800000元（1258.63元／㎡），出让人应在合同签订之日起30内一次性付清全部土地出让价款。合同第三十七条规定：出让人必须按合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应按受让人已支付土地出让价款的1‰向受让人给付违约金。

2013年5月20日，某项目部以某甲公司名义缴纳案涉宗地定金1430万元，后分六次缴纳土地出让价款计1450万元，付清了全部土地出让价款。后阳新县自然资源和规划局按现状交付了土地，因宗地内金氏祠堂拆迁补偿工作未做好，导致整块宗地用地手续无法办理。2014年1月5日，某甲公司向原国土局呈送《关于申请办理土地发证的报告》，申请将该住户的土地面积暂缓列入，约为2000平方米，以便该小区能正常办理有关建设手续和如期开工建设。2014年4月16日，县政府就案涉宗地向某甲公司颁发《国用建设用地使用权证》，载明的土地使用权面积为20169平方米。2024年7月15日，阳新县自然资源和规划局向阳新县税务局出具《关于某小区用地情况说明》，确认该地块已经使用面积为17712.44㎡，未使用面积为5169.56㎡。2014年3月21日，阳新县人民政府出具《关于研究解决阳新某房地产公司、湖北某置业公司相关费用问题的会议纪要》，会议决定：鉴于出让方（县政府）和受让方（某甲公司）均已违约，对双方滞纳金赔付问题采取互免方式处理。2015年底后，某小区商住楼陆续建成，并由项目部以某甲公司名义对外销售。而金家垅组祠堂涉及的部分土地，被告至今无法交付。

法院最终判决：阳新县自然资源和规划局向原告阳新县某房地产开发有限公司某项目部返还土地出让金3414663.19元，并支付违约金（违约金以3414663.19元为基数计算，其中2014年3月22日至2019年8月19日期间按年利率24%计算，2020年8月20日至全部土地出让金返还之日止按一年期贷款市场报价利率四倍计算）；驳回原告的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例告诉我们一个重要的法律知识：即使土地出让合同约定"现状交付"，政府部门也必须履行"净地"出让的法定义务。很多企业老板可能会认为，既然合同写了"按现状交付"，那就意味着有建筑物、有未拆迁户都是正常的，自己只能认栽。但实际上，根据《闲置土地处置办法》和《国土资源部关于加大闲置土地力度的通知》的规定，政府出让土地前必须完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期工作，处理好土地产权和补偿安置问题，使土地具备基本开发条件。这是政府的法定义务，不能通过合同约定来免除。

对企业而言，这个案件揭示了三大风险点：

1. 签约前务必核查"净地"状况：企业在竞拍土地前，一定要实地考察，确认土地是否真正达到"净地"标准。不要轻信口头承诺，要查验是否有完整的拆迁补偿协议、是否还有未解决的产权纠纷。本案中，某甲公司虽然付清了全部土地款，但因祠堂拆迁问题导致近1/4的土地无法使用，损失惨重。

2. 付款时要设置风险控制条款：土地出让金是一笔巨款，企业可以在合同中约定分期付款，或者设置"净地交付"作为付款前提。比如约定"土地达到净地标准后支付剩余款项"，这样能有效制约政府履行义务。本案中某甲公司一次性付清了全部土地款，导致后续谈判处于被动地位。

3. 项目部作为实际权利人要完善授权手续：很多企业成立项目部开发具体楼盘，但往往忽视法律主体问题。本案中某甲公司及时出具了《授权委托书》和《情况说明》，明确项目部是实际出资人和权利义务承担人，税务局也出具了证明，这才使项目部成为适格原告。企业如果采用项目部模式，一定要有完整的授权文件、财务独立核算，并确保税务、建设等部门认可项目部的主体地位。

特别提醒：本案中法院将违约金从合同约定的日千分之一（年化36.5%）调整为年利率24%和LPR四倍，说明过高的违约金条款在司法实践中很难得到全额支持。企业在签订合同时，违约金标准要合理设置，既要起到制约作用，又不能明显过高，否则法院可能不予支持。

最后，当遇到类似问题时，不要像本案原告一样等了十年才起诉。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从知道或应当知道权利受损之日起计算。企业要及时收集证据、咨询专业律师，尽早采取法律行动，避免错过维权时机。土地开发周期长、投入大，任何环节的法律风险都可能造成巨额损失，务必在签约前、付款前、开工前做好全面的法律风险评估。