房地产公司不能以与部分业主协商为由免除对其他业主违约责任-应城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)鄂09民终971号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年3月14日，张某、刘某与应城某地公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，张某、刘某购买应城某地公司开发的位于应城市城××大道以南、××以东路段"华夏某丰"楼盘××楼××单元××房，购房金额579893元。该合同第十一条约定，应城某地公司（出卖人）应当在2019年9月1日前向张某、刘某（买受人）交付该商品房。该合同第十二条约定，逾期超过30日后，张某、刘某（买受人）有权解除合同。张某、刘某（买受人）解除合同的，应当书面通知应城某地公司（出卖人）。应城某地公司（出卖人）应当自解除合同通知送达之日起15日内退还张某、刘某（买受人）已付全部房款（含已付贷款部分），并自张某、刘某（买受人）付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，应城某地公司（出卖人）按照全部房价款的5%向张某、刘某（买受人）支付违约金。张某、刘某（买受人）要求继续履行合同的，合同继续履行，应城某地公司（出卖人）按日计算向张某、刘某（买受人）支付全部房价款万分之五的违约金。

另查明，应城某地公司开发的位于应城市城××大道以南、××以东路段"华夏某丰"小区，因其相邻的"星星某区"侵占了其红线内用地，造成相关配套建设暂停。2019年10月10日，应城某地公司出示公告，承诺在2019年11月30日前完成小区后续综合验收备案工作。同年11月30日，应城某地公司发出通告，告知购房人当日"华夏某丰"项目建筑工程竣工验收备案手续已办齐，各项手续符合相关标准，水、电、气等配套项目均满足要求，具备交房条件，要约购房人收房。

还查明，2019年10月2日，应城某地公司发出承诺，承诺内容主要为：按流程及部门要求完善相关资料，尽快完成办证抵押手续，并承诺该期限不超过48个月；争取在2019年11月1日前完成小区验收备案；小区南墙在政府协调完结后7个工作日完成建设；对延期交房给业主（购房人）造成的影响表示歉意，为表示诚意，经与业主（购房人）代表协商，决定为全体业主（购房人）免除物业管理费6个月。部分业主（购房人）在承诺书上签字，张某、刘某未签。承诺免除的物业费应城某地公司至今尚未履行。

再查明，张某、刘某于2020年5月18日收房。

法院最终判决：应城某地公司需向张某、刘某支付2019年9月1日至2019年11月30日的逾期交房违约金26385.13元。应城某地公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心风险提示：企业协商变更合同必须"一对一"确认，切勿想当然

这个案子看似是个普通交房延期纠纷，但背后隐藏着企业最容易踩的"大坑"：以为和部分业主谈好了，就能代表所有业主。应城某地公司认为，他们已经和198户业主代表协商一致延期交房，还免了6个月物业费，就等于和所有415户业主都达成协议了。但法院明确说：不行！

为什么企业会输得这么冤？关键有两点：

1. "代表"不等于"全部"
   应城某地公司找了198户业主代表签字同意延期，但张某、刘某根本没签字也没授权别人替他们签字。法律上，就像你不能替朋友答应别人的借钱请求一样，企业也不能因为部分业主同意，就认为没签字的业主也默认接受了。特别是涉及违约责任这种重大权益变更，必须每个业主自己点头才算数。

2. "政策原因"≠"不可抗力"
   企业常爱说"因为政府原因/政策变动导致违约，我不该担责"。但法院指出：相邻小区侵占土地属于企业开发前就该预见到的风险，就像开餐馆要自己搞定消防审批一样，不能怪"政策突然变严了"。真正的不可抗力是指地震、洪水这种谁也控制不了的天灾，而土地纠纷属于企业经营中的"必修课"。

给企业的三个实用避坑建议：

✅ 协商必须"见人见签"
如果要变更交房时间、补偿方案等合同条款，必须让每位业主单独签字确认。开业主大会可以，但会后要挨个发书面确认函，像签收快递一样让业主签回执。别图省事搞"默认同意"，法律不认这个账！

✅ 风险早预判，别等出事再补
开发前务必查清土地红线、周边规划，像应城某地公司这种被隔壁小区侵占土地的情况，完全可以在拿地阶段就向政府部门核实清楚。多花1万元做前期调查，能省10万元违约金。

✅ 公告≠协议，补偿要兑现
企业常发公告说"已和业主协商一致"，但公告只是单方声明。如果承诺免物业费，必须实际执行到位并保留凭证。本案中企业连承诺的物业费都没真免，反而成了法院认定"协商不成立"的铁证。

总结一句话： 企业面对群体性事务时，最怕"一刀切"思维。和100个业主谈，就要准备100份确认文件。别以为"大部分同意=全部同意"，法律只认白纸黑字的个人同意。守住这个底线，才能避免赔了违约金还伤口碑。