企业征地补偿前务必确认土地权属合法性-谷城行政协议纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：行政协议纠纷
案号：(2024)鄂06行终338号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2005年11月5日，谷城某板业有限公司原法定代表人肖某与庙滩镇高台铺村签订山地承包协议。2006年10月10日，谷城县人民政府为肖某颁发林权证，载明庙滩镇高台铺村18亩林地使用权权利人为肖某。2007年12月谷城某板业有限公司注册成立，后在该林地地段建设厂房。2015年12月24日，谷城县人民政府确认上述林权证权利人变更为谷城某板业有限公司。因湖北汉江新集水电站工程建设，该公司厂房所在地被划入征收范围。2022年7月26日，谷城某板业有限公司与庙滩镇政府签订《补偿协议书》，约定补偿总金额为12288458元，其中余款50%包含基础设施恢复费130.55万元。同日签订的《补充协议》约定，庙滩镇政府应以厂房拆除完成时间为依据支付余款。2022年10月9日，谷城某板业有限公司完成搬迁拆除。截至2023年4月17日，庙滩镇政府已支付10247856.52元，剩余2040601.48元未支付。谷城县自然资源和规划局出具证明，确认该地块地类为内陆滩涂，土地权属性质为国家所有。

法院判决：庙滩镇政府仅需向谷城某板业有限公司支付201401.48元（含房屋补偿金、人员补助费及设备运杂费），驳回该公司关于基础设施恢复费130.55万元等主要诉求。

三、核心风险提示：签约前必须查清土地"身份"，否则补偿可能打水漂

这个案子看似是政府"赖账"，实则是企业自己埋了大坑——签协议时没搞清土地"底细"，导致上千万补偿款化为乌有。法院为什么只支持支付20万元，而不是企业主张的204万元？关键就在土地权属四个字上。

1. 土地是"国家的"还是"你的"？差一字亏百万！

企业认为：我有林权证，土地当然归我用！
真相却是：林权证只证明"使用权"，不证明"所有权"。本案中，谷城县自然资源和规划局用专业测绘数据证明，这块地本质是国有滩涂（国家所有+未利用地）。根据国家规定，政府使用这类土地搞建设，不需要支付基础设施恢复费。企业拿着林权证就觉得高枕无忧，却忽略了滩涂地的特殊性——就像租了酒店房间，不能因为住了几十年就以为酒店归你所有。

企业怎么办？

• 签补偿协议前，务必到自然资源局调取最新土地调查数据库（别只看老证！），确认土地性质是"集体所有"还是"国家所有"，是"建设用地"还是"未利用地"。
• 对于滩涂、荒地等特殊地块，直接问清：这块地当年村里"租"给你时，有没有办理过国有土地使用权出让手续？没有手续就别指望拿高额补偿。

2. 人数、面积造假？小心补偿变"泡影"！

企业主张300人搬迁补助费，但工资表显示只有30人；设备补偿中把不用拆装的挖掘机也按重置价20%要钱……这些细节审计一查就穿帮。政府不是"冤大头"，补偿必须实打实——协议签得再漂亮，架不住后期审计"翻旧账"。

企业怎么办？

• 提交员工名单、设备清单时，必须与日常经营记录一致。比如工资表、社保缴纳记录要能对上号，否则按实际人数补差。
• 对挖掘机、叉车这类"开走就能用"的设备，别幻想拿拆装费。提前和政府明确：哪些算"可搬迁设备"，哪些只需付简单运费。

3. 别被"协议"两个字骗了——它可能附条件！

本案《补充协议》里藏着一句话："经甲方党委政府研究讨论后（附会议纪要）方可支付"。这意味着130万基础设施费不是"白给"，要等政府内部走完程序。结果企业拆完厂了，政府一查发现土地性质不符，会议纪要自然出不来——钱也就没了。

企业怎么办？

• 看协议时重点抓小字条款！凡是"需审批""以XX为准""按最终核定"的表述，都是风险信号。
• 主动要求政府写明：审批流程多久完成？卡在哪个环节算违约？避免像本案企业，拆完厂才发现"钱没批下来"。

给企业的最后一句大实话

政府征地补偿不是"发红包"，每一分都要有依据。签约前花1万元做土地权属核查，能避免100万损失； 拆厂前留一套完整的现场影像，比打10场官司都管用。别等政府拿着审计报告上门，才想起当初为什么没查清那片"林地"其实是"滩涂"——法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不保护对土地性质犯迷糊的企业。

注： 以上案例中企业名称、人名已按规范隐去，仅作风险提示使用。企业遇征地拆迁，务必委托专业律师全程参与谈判及协议审查。