租赁合同到期不续签易生纠纷 - 老河口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)鄂0682民初50号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2015年10月28日，老河口市某昌商贸投资有限公司作为出租方与韩某作为承租方签订《租赁合同》，约定韩某租赁该公司位于老河口市小汉口建材家俬城12号楼的商铺，面积490平方米。租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，共计24个月。备注中说明：因招商政策，租期延长至2018年2月28日（即26个月）。合同还约定，2018年再次续租时，交半年租金，可使用一年半（18个月）。租金标准为商铺每平方米每月25元，年租金147000元；综合管理费每平方米每月0.7元，年交4116元。

合同签订后，某昌公司交付了商铺，韩某开始装修并使用。合同期满后，双方未签订新合同，但韩某继续使用房屋。韩某共向某昌公司交纳了15笔租金，总计159000元。2020年4月2日，某昌公司出台招商新政文件，疫情期间减免两个月房租（2020年2月1日到2020年4月1日）。2020年5月6日，韩某腾退房屋并将房屋交付给某昌公司。

韩某主张自己仅欠7000元租金，并辩称已于2020年1月10日腾退房屋，且因市场拆迁应获得补偿。但法院查明，2017年6月27日某昌公司发出的拆迁通知中，涉及的是1、2、3、8、25号楼的拆迁，而韩某租赁的12号楼不在拆迁范围内。另外，2019年5月22日，某昌公司员工吕某珍与韩某微信聊天记录显示，当时韩某欠租金49232元。

判决结果：
法院判决韩某向某昌公司支付租金、物业管理费222710元及违约金30000元，驳回某昌公司的其他诉讼请求。

三、案例的核心观点与风险提示

这个案子告诉我们：房屋租赁合同到期后，如果企业不及时处理，很容易"惹上麻烦"，最终导致大笔租金收不回来。作为企业，特别是做商铺出租的公司，一定要重视合同到期后的管理，否则就像本案中的某昌公司，虽然赢了官司，但追讨欠款的过程却很麻烦。

1. 合同到期后别当"老好人"，该签就签，该清就清
本案中，原合同2018年2月到期后，双方没签新合同，但韩某继续使用房屋，这在法律上叫"不定期租赁"。这种关系对企业特别不利——承租人随时可能搬走，企业也随时可以要求涨租金或收回房屋，双方都没个准数。更麻烦的是，一旦发生纠纷，企业很难证明到底欠了多少租金。

企业该怎么做：

• 合同到期前1-2个月，就要主动联系承租人，明确是否续租
• 如果续租，必须签新合同，别嫌麻烦"口头说好"
• 如果不续租，要提前书面通知承租人搬离时间
• 到期后千万别让承租人"白住"，哪怕只住一天也要有书面约定

2. 租金计算要"明明白白"，别让糊涂账害了自己
某昌公司提交的租金计算表因是"自己做的"而没被法院认可。为什么会这样？因为他们没有完整的交款记录和清晰的计算依据，导致法院不得不花时间重新核算。很多企业都这样，收了钱不开正规收据，或者收据上不写清楚是哪段时间的租金。

企业该怎么做：

• 每次收租金必须开正规收据，写明"2023年1月-3月租金"
• 建立租金台账，定期和承租人对账并签字确认
• 用微信催租可以，但要说清楚"截至今日欠X月租金共XX元"
• 千万别学本案某昌公司，把"市场政策"当依据，要写进合同才有效

3. 员工说话要"把好关"，别让个人承诺变公司责任
本案中，某昌公司员工吕某珍在微信里说"欠49232元"，韩某就以为这是全部欠款。其实这只是合同期内的欠款，不包括后来的租金。但这种员工的个人说法，很容易被当成公司意思，给企业挖坑。

企业该怎么做：

• 对负责收租的员工进行培训，明确什么能说、什么不能说
• 重要事项（如减免租金）必须经领导审批，不能员工自己拍板
• 微信聊天要留证据，但要说"以上仅针对XX时间段，具体以合同为准"
• 员工离职前要交接清楚，避免新员工不了解情况乱承诺

4. 遇到"拆迁""修路"别慌张，合同里提前写清楚
韩某一直说因为"拆迁"影响生意，应该少交租金。但法院查实，他租的12号楼根本不在拆迁范围。如果合同里早就写明"若遇政府拆迁如何处理"，就不会有这些争议了。

企业该怎么做：

• 在合同里专门加一条"特殊情况处理"，写明：
  "如遇政府拆迁、道路施工等，租金是否减免、如何计算"
• 如果真有拆迁计划，签约前就要如实告知承租人
• 不要笼统说"按市场政策"，要具体写明：
  "租满一年送2个月"而不是"享受优惠政策"
• 每次政策调整，要以书面形式通知所有承租人并签字确认

5. 拖欠租金别"等"，越早处理损失越小
某昌公司从2018年合同到期后到2020年才起诉，欠款越滚越多。其实合同里写了"逾期15天可解除合同"，但他们一直没行动，结果损失从几万变成二十多万。

企业该怎么做：

• 设定明确的催租流程：逾期7天发提醒，15天发书面通知，30天准备起诉
• 保留所有催款证据：短信、微信、邮寄回执都要存好
• 欠款达到合同约定的解除条件时，果断发函解除合同
• 该起诉时就起诉，别因"面子"或"怕麻烦"拖延，拖得越久越难收

一句话总结：合同不是签完就完事，到期后更要上心！定期检查合同状态，及时处理到期事项，规范管理每一笔租金，才能避免"租出去的房子要不回钱"的尴尬。企业做租赁生意，既要讲人情，更要守规矩——规矩在前，人情才长久。