以物抵债房屋已实际交付可排除他人强制执行-丹江口申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2023)鄂03民终3590号
审理法院：湖北省十堰市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

胡某与某甲公司、谢某平存在民间借贷纠纷，丹江口市人民法院判决某甲公司应偿还胡某借款本金1227万余元及利息，谢某平承担连带责任。判决生效后，因某甲公司未履行义务，2022年10月20日，法院裁定查封了某甲公司开发的位于丹江口市丁家营镇的一栋12层大楼。

而早在2020年1月18日，周某飞等三人与某甲公司就已达成执行和解协议，约定某甲公司将同一栋大楼作价600万元抵偿给周某飞等三人，协议签订当日完成房屋交付。周某飞等人接收房屋后，还对房屋进行了维护修缮。2022年11月23日，周某飞向法院提出执行异议，法院裁定中止对该房屋的执行。胡某不服，提起诉讼要求恢复执行。

法院最终判决：驳回胡某的诉讼请求，维持对涉案房屋的执行中止决定。

三、企业法律风险防范提示

这起案件给企业经营者敲响了警钟：以物抵债看似简单，但操作不规范可能导致"钱房两空"！ 让我们用大白话分析这个案例，看看企业该如何避免类似风险。

关键教训：以房抵债要"三步到位"，缺一不可！

1. 抵债协议要"真自愿"，不能是"躲债把戏"
   某甲公司与周某飞的抵债协议之所以有效，是因为法院认定双方是真实意思表示，没有恶意串通逃避债务。但胡某曾与某甲公司也签过房屋买卖合同，后来却将购房款转为借款，这种"反复无常"的操作反而让胡某失去了优先权。
   企业提醒：签订以物抵债协议时，务必确保是双方真实意愿，保留完整沟通记录。千万不要为了躲避其他债务而临时"制造"抵债协议，法院一眼就能识破这种"躲债游戏"。

2. 房屋交付要"真占有"，不能是"纸上交接"
   周某飞胜诉的关键是：她不仅签了协议，还真正拿到了房子钥匙，对房屋进行了修缮维护。而胡某虽然更早签订了合同，但从未实际占有房屋。
   企业提醒：签完以物抵债协议后，必须马上完成实物交接！要拍摄房屋交接视频，保留水电费缴纳凭证，最好再找两名无利害关系人见证。光有协议不交房，就像买了机票不登机——等于没买！

3. 产权登记要"快办理"，不能是"无限期拖延"
   案例中房屋未办产权证是个隐患，但因是"历史遗留问题"且周某飞已实际占有，法院仍支持了她的权利。但如果是企业自己拖延不办证，风险就大了。
   企业提醒：抵债房屋要在30天内启动产权登记。如果开发商不配合，立即发函催告并保留证据；如遇阻挠，马上向房管部门投诉或起诉。别等别人查封了才想起办证，那时就晚了！

特别注意：两类企业最容易"中招"

• 债务人企业：别以为用"一房多抵"能缓解压力，这就像拆东墙补西墙，最终墙塌人亡！某甲公司先后与胡某、周某飞处理债务，结果导致纠纷，白白增加诉讼成本。
• 债权人企业：收到抵债房屋后不及时占有，还等着"慢慢办手续"，结果被其他债权人抢先查封。记住：法律保护"勤快人"，不保护"拖延症"！

给企业管理者的实操建议：

1. 签订以物抵债协议时，必须明确约定交付时间（建议不超过7天），并写明"逾期交付视为根本违约"；
2. 交接房屋时，要同时完成"三件套"：现场清点清单、钥匙移交视频、物业备案登记；
3. 对未办证房屋，协议中必须写明"协助办证义务"及违约金（建议每日万分之五）；
4. 抵债后30天内要向房管部门做预告登记，这相当于给房子"上把安全锁"。

记住：以物抵债不是"甩包袱"，而是"换赛道"。只有把协议签实、把房子拿到手、把手续办到位，才能真正化解债务风险。否则，看似解决了债务问题，实则埋下了更大的法律地雷！