企业用商品房买卖预告登记作借款担保被法院支持优先受偿-十堰民间借贷纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民间借贷纠纷
案号：(2024)鄂0302民初2682号
审理法院：湖北省十堰市茅箭区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2015年5月15日，丹江口某公司向杨某出具借条，借款300万元，借期自2015年5月15日至2015年7月14日，月利率2%。同日，杨某向该公司法定代表人谢某账户转款300万元。2015年5月15日至18日，丹江口某公司将其名下5套商住房（丹江口市幢单元号、号、号、号，幢单元**号）抵押给杨某并办理了网签备案和房屋预告登记。2015年7月6日，该公司向杨某出具承诺书，承诺2015年8月13日前办理房屋不动产权证，否则杨某可全权处理抵押的商品房。后因丹江口某公司经营不善未能还款，杨某起诉要求偿还本金300万元及利息，并对抵押房屋优先受偿。

法院判决：丹江口某公司10日内偿还杨某本金300万元及利息（自2023年1月1日起按LPR四倍计算至还清）；杨某对抵押的5套商住房折价或拍卖变卖所得价款享有优先受偿权；驳回杨某其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

核心观点：企业用"商品房买卖预告登记"作借款担保，法院认定有效并支持债权人优先受偿权。

很多企业老板以为，只要和出借人签了"商品房买卖合同"并办理网签备案，就能安全解决融资问题。但本案告诉我们：这种操作可能埋下巨大隐患！

为什么说这是"隐形炸弹"？
丹江口某公司当时想了个"聪明办法"：向杨某借300万元，却以"卖房"名义办理网签备案。表面是买卖，实际是担保。结果经营出问题后，不仅本金要还，连抵押的5套房子都可能被法院拍卖抵债。更麻烦的是，法院认定了这种"非典型担保"有效，杨某可以直接优先拿回借款。

给企业老板的3个救命锦囊：

1. 别玩"真假合同"游戏
   很多企业为快速融资，和出借人签"阴阳合同"：表面是商品房买卖，实际是借款担保。但法院现在"火眼金睛"，会穿透看实质。本案中，虽然办了网签和预告登记，法院仍认定这是担保行为。正确做法：老老实实办正规抵押登记！商品房要抵押就去不动产登记中心办抵押登记，别用"买卖合同"打擦边球，否则可能既丢了房子又要还钱。

2. 承诺要留"余地"，别签"卖身契"
   丹江口某公司承诺"8月13日前办不下房产证，就让杨某全权处理房子"，这相当于主动放弃房子处置权。现实中，很多企业着急借钱就签这种"霸王条款"。记住：所有承诺要设定合理期限和补救条件。比如改成"如XX日前未办证，双方协商延期或补充担保"，避免一次性丧失资产控制权。

3. 资金链要"双保险"，别等断了才补
   本案从2015年借款拖到2023年才起诉，利息滚到天文数字。企业主常犯的错误是：等还不上款了才慌，却忘了资金危机有3个预警信号：①连续2个月付息吃力；②抵押物价值下跌超20%；③出借人反复催要文件。建议：每季度自查这3点，发现苗头立即启动债务重组，别像本案拖8年导致本金翻倍。

最后提醒：融资不是"借到钱就赢"，而是"怎么还更安全"。用房子作担保时，务必做到"三查"：查抵押登记是否正规、查合同条款有无陷阱、查自身还款能力底线。毕竟企业破产常始于一笔"看似简单"的借款，别让今天的方便，成为明天的牢笼。