疫情致商业环境重大变化法院可依法调整合同条款-丹江口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0381民初3215号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年1月，董某购买了丹江口市丹二路与人民路交汇处某广场地下一层C198号商铺，建筑面积18.84平方米。2019年1月23日，董某与丹江口某商业管理有限公司签订《某购物广场商铺委托经营协议》，约定：董某将商铺交由该公司负责租赁和统一管理，委托期为2018年12月27日至2028年12月26日；前五年按购房价格8%年租金支付；每年度租金分两次支付（每满六个月支付50%）。2020年10月20日，双方签订补充协议，将租金支付时间调整为每年的10月31日前和4月30日前。该公司已向董某支付租金至2022年6月，之后未再支付2022年7月1日至2022年12月31日期间的租金。

该广场为"地下一层商业+地面休闲广场"的模式运营，地下一层业主购买商铺后均由开发商直接以委托经营方式交付，由丹江口某商业管理有限公司将地下一层整合后统一对外经营管理，安保、保洁、电梯、通风等各项费用由该公司自行负担，业主按约定收取租金收益。

法院判决：丹江口某商业管理有限公司支付董某2022年7月1日至2022年12月31日的租金收益6245.72元（将原8%租金标准调整为4.5%）；驳回董某要求支付违约金的诉讼请求。

三、案例核心观点及法律风险防范指南

这个案子告诉我们：当"黑天鹅事件"（如疫情）导致商业环境发生翻天覆地的变化时，法院可以依法调整合同条款，不再简单地"一刀切"要求必须按原合同履行。这对企业防范法律风险有三点重要启示：

第一，长期合同必须设置"弹性条款"，别把路走死
很多企业签订合同时只想着"价格锁定"，恨不得把未来十年的价格都钉死。但现实是，市场环境随时可能剧变。本案中，商场管理公司因疫情客流锐减，硬要按原8%标准付租，可能导致整个商场倒闭，最终所有业主都拿不到钱。聪明的做法是在合同里加入类似这样的条款："如遇不可抗力或重大市场变化，双方应友好协商调整条款"。这样既保留了协商空间，又避免了直接打官司。记住：合同不是铁板一块，灵活才能长久。

第二，整体利益大于个体利益，别因小失大
本案法院特别指出，地下商场是"一荣俱荣、一损俱损"的整体——如果强迫管理公司按原标准付租，可能导致商场无法维持基本运营（如停掉电梯、减少保洁），最终所有商铺价值都会下跌。这就像坐飞机：如果有人坚持要开紧急出口透气，结果可能是整架飞机失压。企业做生意时也要有"共同体"意识，当行业整体遇到困难时，适当的让步反而能保住长期利益。建议：在签订合同时，考虑加入"整体利益优先"的约定，比如"当商场整体出租率低于X%时，租金可协商调整"。

第三，证据要像存钱一样日常积累
为什么法院会采信管理公司"受疫情影响经营困难"的说法？因为他们能拿出实实在在的证据：客流数据、行业报告、其他业主已签订的补充协议等。很多企业遇到纠纷才急着找证据，往往为时已晚。正确的做法是：

• 每月记录经营数据（如客流量、营业额）
• 保留行业影响报告（如政府部门发布的疫情对零售业的影响分析）
• 重要沟通尽量用书面形式（邮件、微信文字）
  这样一旦发生纠纷，你就能像本案中的管理公司一样，用证据说话，而不是空口无凭。

给企业的特别提醒
虽然本案中法院调整了租金，但这绝不意味着"疫情=可以随便不付钱"。法院是综合考量后才做出调整：
✅ 疫情确实是无法预见的
✅ 影响持续时间长（非短期波动）
✅ 不调整会导致合同显失公平
所以，企业不能一遇到困难就找借口毁约。正确的做法是：

1. 遇到重大变化时，第一时间主动联系对方协商
2. 提供充分证据说明困难情况
3. 提出切实可行的调整方案（如本案参照其他业主已达成的4.5%标准）

最后划重点：合同不是签完就束之高阁的废纸。建议企业每半年 review 一次重要合同，对照市场变化评估风险。特别是疫情期间签订的合同，更要检查是否包含应对突发情况的条款。记住，防范风险的成本永远比事后补救低得多——一次专业的合同审查，可能帮你避免几十万的损失。