破产企业租赁合同两个月内未通知即自动解除-长丰破产债权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：破产债权确认纠纷
案号：(2019)皖0121民初4592号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2012年10月1日，安徽某顺房地产开发集团有限公司与寿县某盛商贸有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定安徽某顺公司将位于寿县南大街与东大街交口的寿州时代广场商场出租给寿县某盛公司，租赁期限为20年。2016年7月23日，双方签订《补充协议》，安徽某顺公司补偿寿县某盛公司1150万元，该款从寿县某盛公司自2015年10月1日起应付租金每年360万元中逐年抵扣，自2017年10月1日起应付设备使用费120万元每年。使用面积为负一层至4层楼顶。

安徽某顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理安徽某顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定长丰县人民法院审理安徽某顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。

2019年2月1日安徽某顺公司破产管理人向寿县某盛公司送达《解除寿州时代广场租赁合同通知书》及《提供转租合同信息通知书》，告知寿县某盛公司房屋租赁合同已于2018年10月28日解除，要求寿县某盛公司尽快腾退承租房屋。同时要求寿县某盛公司按照《补充协议》约定的标准支付占用期的租金及设备使用费。并要求寿县某盛公司提供案涉房屋转租信息。

2019年2月2日寿县某盛公司向安徽某顺公司破产管理人转账支付70万元，2019年4月3日寿县某盛公司向安徽某顺公司破产管理人转账支付40万元。

法院判决结果：

1. 确认安徽某顺房地产开发集团有限公司与寿县某盛商贸有限公司签订的房屋租赁合同于2018年10月28日解除；
2. 寿县某盛公司需在判决生效后六十日内返还承租的寿州时代广场商场；
3. 寿县某盛公司需在判决生效后三十日内支付2018年8月28日至2019年7月28日租金及使用费330万元；
4. 驳回安徽某顺公司要求提供转租合同信息的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例的核心在于：企业一旦进入破产程序，如果破产管理人在法定期限内（破产申请受理后两个月内）未通知合同相对方继续履行合同，该合同即视为自动解除，承租方必须立即腾退房屋并支付占用期间的费用。

通俗来说，当一家企业被法院受理破产申请后，就像按下了"暂停键"，所有未履行完毕的合同都处于"待定状态"。这时候，破产管理人（相当于破产企业的"新管家"）有两个月的时间来决定：是继续履行合同，还是解除合同。如果两个月过去了，管理人既没说继续履行，也没说解除，法律就自动认为合同已经解除了，不用再额外通知。

在这起案件中，安徽某顺公司2018年8月28日被受理破产申请，但管理人直到2019年2月1日才正式通知寿县某盛公司解除合同。法院认为，根据《破产法》规定，合同在2018年10月28日（即破产受理后两个月）就已经自动解除。虽然寿县某盛公司后来支付了110万元租金，但这不能改变合同已经解除的事实，他们继续占用房屋属于"无权占有"，必须支付高额占用费。

企业法律风险防范建议：

1. 作为出租方（企业面临破产风险时）

• 立即清点所有未履行完毕的合同，特别是长期租赁合同。
• 一旦进入破产程序，管理人必须在两个月内对每份合同作出明确决定：继续履行或解除。不要拖延，否则合同自动解除，可能影响资产回收。
• 如果决定继续履行合同，务必在两个月内书面通知对方；如果决定解除，也要及时书面通知，避免对方继续投入造成更大损失。

2. 作为承租方（与破产企业有合同关系时）

• 一旦得知出租方进入破产程序，立即联系管理人确认合同状态。不要因为没收到通知就以为合同继续有效。
• 牢记"两个月"这个关键时间点：从法院受理破产申请之日起算，两个月后如果没收到管理人的明确通知，合同很可能已经自动解除。
• 不要继续投入资金装修或转租，否则可能面临"人财两空"的风险。本案中寿县某盛公司把商场转租给多人，结果不仅要腾房，还要额外支付330万元占用费。

3. 日常合同管理要点

• 在签订长期合同时，明确约定"如一方进入破产程序"的处理条款，比如要求提供额外担保。
• 定期关注合作伙伴的经营状况，一旦发现对方有拖欠债务、频繁诉讼等风险信号，及时采取措施保护自己。
• 保留好所有合同履行证据（如付款凭证、沟通记录），万一发生纠纷时可以证明自己没有过错。

特别提醒：很多企业误以为"只要继续付租金，合同就能继续"，但本案告诉我们，在破产程序中，这种做法不但不能保住合同，反而可能被视为"占用费"，白白损失资金。当合作伙伴陷入困境时，最聪明的做法不是"继续合作"，而是"及时止损"并"依法维权"。

记住这个"破产合同两个月规则"，能帮企业避免巨额损失。企业在经营中要时刻保持风险意识，合同不是签完就高枕无忧，关键时刻的法律知识可能就是企业的"救命稻草"。