房屋质量小问题不等于逾期交房责任-桐城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2022)皖0881民初2062号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年7月12日，程某与桐城市碧某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定程某购买该公司开发的位于桐城市某路某路某幢某室房屋，房屋总价1175934元。合同约定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。交付日期为2020年9月30日前。

程某于2018年7月9日、2018年7月12日、2018年8月28日向桐城市碧某房地产开发有限公司支付20000元、335934元、820000元，共计1175934元，已结清全部房款。

桐城市碧某房地产开发有限公司分别于2020年5月14日、2020年6月15日取得桐城市房屋面积测绘报告书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2020年9月30日前该公司通过邮寄和电话方式通知程某收房，程某于2020年9月28日现场查验发现房屋存在瓷砖破损、石膏线脱落、客厅裂缝、出现霉点等问题，未收房。2021年5月28日，程某就涉案商品房存在质量问题向该公司发出告知函，要求负责修复并承担违约责任。后该公司就房屋瑕疵予以修复，程某以该公司未能完成全部修复义务为由一直未收房。2022年3月28日，程某以该公司逾期交房为由诉至法院，请求判令该公司交付房屋并支付逾期交房违约金。2022年5月31日，程某已领取钥匙接收房屋。

法院经审理后认为，开发商已取得房屋竣工验收备案表和房屋面积测绘报告，具备交付条件并已通知收房，程某发现的质量问题仅属于一般瑕疵，不影响房屋正常使用，不能以此为由拒绝收房并要求开发商承担逾期交房责任，最终驳回了程某的全部诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

一个小裂缝不等于房子不合格，更不等于开发商要赔你几十万！

这是很多购房者和房地产企业的常见误区。在这起桐城案例中，购房者程某因为房子有"瓷砖破损、石膏线脱落、客厅裂缝、出现霉点"等小问题，拒绝收房长达一年半，并要求开发商赔偿近20万元违约金。但法院最终判决：这些小问题不构成逾期交房的理由，开发商无需赔偿。

为什么小问题不能拒收房？

想象一下：你买了一辆新车，发现车门有轻微划痕，你会直接退车并要求车商赔偿你一年的打车费吗？显然不会。房子也一样。法律上把房屋质量问题分为两类：

1. 严重问题：地基不稳、主体结构有问题，或问题严重到根本不能住人（比如整面墙要倒塌、全屋漏水）
2. 一般问题：墙皮脱落、瓷砖破损、小裂缝、霉点等不影响安全居住的小瑕疵

只有第一类严重问题，购房者才能拒绝收房并要求开发商承担逾期交房责任；对于第二类小问题，购房者只能要求开发商维修，但不能拒绝收房。

企业如何防范这类风险？

1. 合同条款要写"清楚"

   • 明确区分"主体结构问题"和"一般质量问题"，像本案中开发商在合同中写明："只有地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住的问题，才需承担逾期交房责任"
   • 不要笼统写"房屋质量合格"，而要具体列出什么是"合格标准"
   • 简单说：合同里要像菜谱一样，把什么情况算"大问题"、什么算"小问题"写得明明白白

2. 交付文件要提前"备齐"

   • 本案开发商聪明之处在于：2020年6月就取得了竣工验收备案表（比约定交房日9月30日早了3个月）
   • 提醒企业：交房前务必确保已取得法定交付文件（竣工验收备案表、测绘报告等），这是证明"房子合格"的铁证
   • 建议：至少提前1-2个月启动验收程序，避免因文件不全导致纠纷

3. 通知收房要"留痕"

   • 本案中，开发商按合同地址寄送收房通知，后来程某地址变更却没通知开发商，法院仍认定"视为已送达"
   • 企业实操建议：
     • 合同中务必约定详细送达地址
     • 用EMS寄送重要通知（保留邮寄凭证）
     • 同时短信/微信提醒（截图保存）
     • 像本案这样约定："地址变更需书面通知，否则原地址仍有效"

4. 小问题要"快修"

   • 虽然一般质量问题不构成逾期交房，但拖着不修会激化矛盾
   • 本案开发商对房屋瑕疵进行了修复，这一点值得肯定
   • 建议企业建立"24小时响应机制"：接到报修后1天内联系，7天内完成小问题维修

5. 证据链条要"完整"

   • 从签约、付款、验收、通知到维修，每个环节都要留证据
   • 本案中开发商能拿出测绘报告、备案表、邮寄凭证、维修记录，形成完整证据链
   • 企业必备"四件套"：合同原件、付款凭证、验收文件、沟通记录

给购房者的提醒：
发现房子有小问题时，正确的做法是：先收房→再要求维修→保留维修期间不便的证据（如租房发票），必要时可主张小额补偿。直接拒收房可能导致自己失去索赔权利，就像本案中程某不仅没拿到违约金，还自己承担了近一年的物业费和诉讼费。

房屋交易中，企业要记住：不是所有问题都算"大问题"，但所有小问题都值得认真对待。通过规范合同、完善流程、及时响应，既能保障企业权益，也能赢得客户信任，这才是真正的风险防范之道。