独家代理合同中委托方自行销售构成违约但违约金过高将被调整-宁国服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：服务合同纠纷
案号：(2019)皖1881民初4634号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

宁国某材市场有限公司开发了光彩城项目，曾委托其他公司进行销售，后解除委托关系。2012年12月30日，宁国某材市场有限公司（甲方）与宁国某通房地产经纪服务有限公司（乙方）签订《独家招商、运营管理、销售服务合同》，约定乙方独家代理甲方"宁国光彩国际商城一期"的招商、运营管理及销售，期限至2017年12月31日。合同约定了销售任务、各楼幢保底价、佣金和溢价分成等条款。

2013年4月28日，双方签订《补充协议》，将原协议中"超出的保底溢价，溢价甲乙双方各按50%作分成"更改为"超出的保底溢价全部归甲方所得"，并修改了支付方式为"每月初5号前乙方凭发票据实结算"。2013年9月29日，双方又签订《补充协议》，恢复了部分楼幢的溢价分成政策。

在合作期间，宁国某通公司直接代理销售房产401套；宁国某材公司将414套房屋过户至股东亲属名下，后宁国某通公司又将其中167套房屋对外销售。

宁国某通公司起诉称，被告应支付原告佣金、溢价分配款及奖励共计16773380元，已支付7835475.56元，尚欠8937904.44元，若按合同约定计算违约金，被告应支付11937904.44元。

法院经过审理，认定被告已付销售佣金、溢价提成7835475.56元；过户至股东亲属名下的414套房屋不应视为原告销售；销售佣金及溢价提成应分段计算，总计应支付5215710元；被告将房屋过户至他人名下的行为构成违约，但违约金过高，酌定为30万元；另应支付奖励基金100万元。

最终，法院计算被告应支付总额为6515710元，但被告已实际支付7835475.56元，已超额支付，因此判决驳回宁国某通公司的全部诉讼请求。

三、案例的核心观点与企业法律风险防范

这个案子看似是两家公司为佣金争执不下，实际上却暴露了企业在签订和履行合同时常见的几个"坑"。作为企业法律顾问，我想用大白话告诉各位老板：独家代理合同可不是签了就完事，稍不注意就可能像本案中的原告一样，明明认为对方违约，却一分钱也拿不到。

第一个坑：误解"独家代理"的真正含义

很多企业以为"独家代理"只是说不能再找其他代理公司，却忽略了自己也不能直接销售。本案中，宁国某材公司将房屋过户给股东亲属，自认为只是"内部调整"，不构成违约。但法院明确认定："当事人签订的是《独家招商、运营管理、销售服务合同》，原告享有独家代理权利，系完全排他的权利，包括被告亦不能自行销售。"这就像你请了独家销售代理卖房子，自己却偷偷把房子过户给亲戚再卖，这在法律上就是违约！

给企业的建议：签订独家代理合同时，一定要明确"独家"的范围。如果企业保留自行销售的权利，必须在合同中明确写明。否则，法院会默认"独家"意味着完全排他，连委托方自己都不能卖。

第二个坑：合同变更没有书面证据

本案中，双方签订了两份补充协议，对原合同的溢价分成条款进行了多次修改。原告认为第二份补充协议已经恢复了全部楼幢的溢价分成，但法院认为"原告无证据证明双方已解除两份《补充协议》"，所以必须按照补充协议执行。结果，原告计算的佣金比法院认定的多了近300万元！

给企业的建议：合同条款变更必须签书面补充协议，并明确新条款的适用范围和时间。口头约定或邮件沟通很难被法院认可。变更后，要及时调整业务流程和财务核算方式，避免后续产生纠纷。

第三个坑：违约金约定过高反而吃亏

原告在合同中约定了高额违约金（总违约金300万元以内），并主张按此执行。但法院认为"考察被告的违约情节，违约金确实过高"，最终只支持了30万元。这说明，违约金应当与实际损失相当，过高的违约金约定可能不会被法院全部支持。企业以为约定越高越有保障，实际上反而可能因违约金过高而失去法律支持。

给企业的建议：设定违约金时要考虑合理性。可以约定"违约金为实际损失的X倍"或"不超过合同总额的X%"，这样既有一定的威慑力，又不会因过高而被法院调整。记住，违约金的目的是补偿损失，不是惩罚对方。

第四个坑：证据保存不完整

本案中，原告主张被告应支付房屋租赁服务佣金1692391元，但"无证据支持"，且"原告的陈述自相矛盾"，因此法院不予支持。而被告能够证明已超额付款，关键在于保留了完整的付款凭证。没有证据，再合理的主张也会被法院驳回。

给企业的建议：

1. 每笔付款都要有发票和付款凭证
2. 重要沟通要保留书面记录（邮件、函件等）
3. 定期与对方核对账目，形成书面确认
4. 业务人员变动时，做好资料交接

总结：独家代理合同是企业常用的商业模式，但风险也多。本案告诉我们，企业要想防范此类风险，关键是要在签合同时考虑周全，在履行过程中规范操作，同时做好证据保存。合同不是签完就锁进抽屉，而是要定期"体检"，确保双方都在按约定执行。遇到问题及时沟通解决，不要等到矛盾积累成诉讼才后悔莫及。

企业老板们记住：法律不会保护躺在权利上睡觉的人，但会保护规范经营、证据齐全的企业。签合同前多花一小时咨询专业人士，可能就避免了后续上百万元的损失。