实际施工人及时主张工程款优先受偿权获法院支持-南陵建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2018)皖0223民初2966号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年3月18日，恒瑞公司与南陵某诚房地产开发有限公司签订《工程合同》，约定南陵某诚公司将南陵县许镇镇和谐商业街幕墙装饰工程以包工包料的方式交由恒瑞公司施工。合同约定玻璃幕墙按738元／㎡计价，铝塑板幕墙按388元／㎡计价，玻璃钢雨蓬按750元／㎡计价，总合同价款约4296230元，最终结算按实际面积结算。合同签订后，恒瑞公司按照合同约定组织施工，并于2016年年底完工撤场。期间，南陵某诚公司陆续支付了619000元工程款。2018年7月9日，南陵某诚公司出具幕墙工程决算单，确认工程总价款为4741529.74元。2018年11月7日，恒瑞公司出具情况说明，确认李某为实际施工人，同意将工程款直接支付给李某。

2015年5月10日，李某与南陵某诚公司签订《认购协议》，约定李某认购许镇和谐商业街建筑面积为1035.10㎡的房屋，单价为3500元／㎡。2015年5月20日，双方签订《商品房预售合同》。2015年9月24日，李某与南陵某诚公司及恒瑞公司签订《协议》，约定南陵某诚公司以许镇和谐商业街A2-401号房屋为工程款提供担保，具体方式为签订房屋买卖合同，将房屋登记在李某名下。若工程款到期未还，则按3500元／㎡价格抵付工程款。

另案外人与南陵某诚公司民间借贷纠纷一案，法院于2015年7月20日裁定查封了A2-401号房屋。2017年10月，李某以房屋归其所有为由提出执行异议被驳回。2018年3月，李某提起执行异议之诉，最终被二审法院驳回。2018年10月15日，双方签订《商品房预售合同解除协议书》，确认未以商品房折抵工程款。

法院判决：南陵某诚公司支付李某工程款4122529.74元及自2018年7月9日起的逾期付款利息；确认李某对幕墙装饰工程折价或拍卖、变卖后的价款在工程款范围内享有优先受偿权。

三、核心观点与风险提示

这个案子告诉我们一个关键点：工程款优先受偿权就像食品的"保质期"，过期就作废！ 为什么李某能胜诉？因为他抓住了法律规定的"黄金6个月"。

法院认定，2018年7月9日双方决算确定工程款数额，这天就是工程款应付之日。李某在2018年11月22日起诉主张优先受偿权，没有超过6个月期限，所以法院支持了他的请求。但要注意，这个"特权"只对幕墙工程本身有效，不能延伸到整个商业街。

更值得企业警惕的是"以房抵债"的陷阱！李某和开发商约定用A2-401号房屋抵工程款，还签了买卖合同。可后来发现，这房子早在2015年7月就被法院查封了，根本没法过户。李某打了好几场官司，房子没拿到，最后还得要现金。就像你去超市买东西，收银员说"这瓶水先放你这儿，等你下次来付钱"，结果你发现这水已经被别人预订了——白忙一场！

给企业的实用建议：

1. 别当"老赖"
   拖欠工程款不仅要付利息，还会让施工方获得"优先拿钱"的特权。就像餐厅吃饭，你拖着不结账，服务员就有权先收你的钱再服务别人。建议：工程验收后30天内完成结算付款，避免"小拖变大拖"。

2. "以房抵债"要三思
   想用房子抵工程款？先做三件事：

   • 到房产局查房子有没有被查封（就像买二手车先查有没有违章）
   • 办正式抵押登记，别只签买卖合同（口头协议不如写在纸上）
   • 优先选未售新房，别碰有纠纷的房子（好比租房要选没租客的房子）

3. 盯紧"6个月"倒计时
   对施工方：工程款到期后6个月内必须起诉主张优先受偿权，否则权利消失。
   对开发商：留意这个期限，避免对方过了期限还来"讨特权"。
   （就像信用卡还款日，错过最后期限就产生滞纳金）

4. 实际施工人要"留证据"
   本案中李某能胜诉，关键是有恒瑞公司出具的书面证明。如果你是包工头：

   • 留下施工记录、付款凭证
   • 让总包公司出具"我是实际施工人"的说明
   • 决算单一定要双方签字确认
     （就像外卖小哥要留取餐码，否则说不清送没送到）

5. 合同解除要"划清界限"
   2018年10月双方签了解除协议，明确"未以房抵债，工程款照付"，这步很关键！否则李某可能还要纠缠房子的事。企业处理类似问题：

   • 解除协议要写清"此前约定作废"
   • 明确后续处理方式
   • 双方签字盖章留底

记住：工程款纠纷不是"谁嗓门大谁赢"，而是"谁证据全谁赢"。按时付款、规范操作、及时主张权利，才能避免像本案开发商一样，既丢了房子又赔了钱。特别是房地产企业，现在市场不景气，更要用合规手段防风险——省下的诉讼费，可能就是下个月的工资！