房地产开发商未按设计图纸施工必须赔偿业主损失-南陵房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0223民初3381号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年5月21日，邓某、董某丽与南陵县某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定南陵县某房地产开发有限公司将位于南陵县籍山镇麒麟路以北籍山某室出售给邓某、董某丽，房屋单价为5719.33元／㎡，总价款为690495元，邓某、董某丽首付210495元，余款48万元办理按揭贷款，房屋交付日期为2021年12月30日前。合同第十条约定，供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；附件六第11条约定，灯具：客厅、餐厅、所有房间预留主照明电源，厨房、卫设施，买受人自理；第12条约定，水电：每户设独立电表，室内设配电箱。合同后附房屋平面图和关于该商品房共用部位的具体说明，邓某、董某丽在其上注明"本人知晓合同图内容，房屋以合同图为准交付既无异议"。上述合同和协议签订后，邓某、董某丽按照约定履行了付款义务，南陵县某房地产开发有限公司亦履行了交房义务，该房屋产权于2022年8月2日登记在邓某、董某丽名下。因房屋插座及电线未安装到位，邓某、董某丽委托安徽图灵工程咨询有限公司就该房穿线工程作造价咨询，预算价为2534.12元。

2023年1月10日，南陵县工程质量安全监督站向广东某建筑设计院有限公司发函，要求该公司以书面形式回复：（1）套内电源插座及电线是否应按照《住宅设计规范》GB50096-2011的规定安装到位？（2）竣工验收时是以什么验收标准来认定该项目电气施工符合设计规范要求？2023年1月11日，广东某建筑设计院有限公司回复称：（1）所有住宅楼栋，电气设计图纸《电气设计总说明一》中均标注有"凡是在本说明序号前'√'的为本项目选用条文"，"毛坯交楼项目，本说明带有★的章节内容以建设单位提供的毛坯房交楼标准为准"，设计已明确楼栋施工要求条款的勾选，不存在施工异议；（2）设计说明中第十七条中相应的条款17.1.1-17.2.2前未做打"√"，施工中不需按这些条款施工，不存在施工异议。（3）各楼栋实际中有户型图已管线和插座、开关、照明灯具设计到位。需按图施工，不存在异议。（4）施工图现场会审时已交代提醒项目按图施工，项目毛坯交付施工标准由项目与施工总包间制定，未按设计图纸设计意图施工到位。（5）项目楼栋竣工验收阶段据设计院派遣验收人员反馈，对于该异议现场验收时设计院验收人员已要求项目提供告知业主毛坯交付标准。（6）结合以上情况，关于业主投诉事宜需由项目与业主之间协调。

芜湖某建筑工程施工图审查有限公司向南陵县住建局出具了《情况说明》，关于"房内未安装电线及插座问题"，芜湖某建筑工程施工图审查有限公司复核2018年建设单位送审图纸，在电气专业电施第22张图纸中详细设计了电线布局及插座布局，电施总说明一中也明确了本说明序号前"√"的为本项目选用条文，甲方制定的毛坯房户型电气交楼标准参照的是《商品房销售合同》，在《商品房销售合同》未显示的内容，以施工图图纸为准。

法院判决结果：一审法院判决南陵县某房地产开发有限公司赔偿邓某、董某丽穿线工程费用2,534.12元。二审法院维持原判，驳回了南陵县某房地产开发有限公司的上诉请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子看起来是个小纠纷——就为几千块钱的穿线费用打官司，但对企业来说却是个大警示。很多企业老板可能会想："合同都签了，购房者也签字确认了，怎么还判我赔钱？"其实，问题就出在企业没有真正理解"合同"的完整含义。

核心问题：合同不只是白纸黑字的文字，还包括设计图纸等配套文件

法院在判决中明确指出：设计图纸是《商品房买卖合同》的组成部分！虽然合同中写的是"预留主照明电源"，但设计图纸上清清楚楚画着各房间的插座和电线布局。企业施工时偷工减料，没有按图纸安装，这就是违约。购房者在图纸上签字说"知道内容"，不代表他们认可房子可以缺少这些基本设施——毕竟普通人哪能看得懂专业图纸啊？

三个关键教训，企业必须牢记：

第一，合同文字不能"打马虎眼"
本案中，开发商在合同里写"预留主照明电源"，但没明确说"不安装插座"。这种模糊表述很容易被认定为格式条款陷阱。作为企业，应当把交付标准写得清清楚楚：如果确实不包含插座，就要明确写"毛坯房交付，各房间仅预留电线接头，插座由业主自理"，而不是让购房者去猜。

第二，设计变更必须"白纸黑字"告知客户
施工过程中如果要减少设施，必须书面告知客户，说明变更原因，并取得客户签字同意。本案中开发商想当然认为"购房者签了字就是认可"，但法院认为，普通人不懂图纸，签字不等于放弃权利。就像你买手机，商家不能因为你在订单上签字，就把原定的快充头换成普通充电头而不告诉你。

第三，竣工验收要"严上加严"自查
房子交付前，企业应当对照设计图纸逐项检查。本案中如果开发商在验收时发现插座没装，及时补上，就不会惹上这场官司。别以为"小问题客户不会计较"，现在消费者维权意识越来越强，小疏漏可能变成大麻烦。

给企业的实用建议：

1. 合同表述要"傻瓜式"清晰：把"交付标准"单独列一页，用大白话说明"客厅有几个插座""厨房是否预留电器线路"等细节，避免专业术语。

2. 设计图纸要"同步解释"：向客户展示图纸时，安排专人用通俗语言讲解关键部分，比如指着图纸说"这里每个房间都有5个插座位置"，并做书面记录。

3. 变更事项要"三步走"：①书面说明变更内容；②解释对客户的影响；③取得客户签字确认。缺一不可！

4. 竣工检查要"客户视角"：邀请非专业人士（比如行政、财务同事）模拟客户验房，他们发现不了的问题，真实客户很可能也发现不了。

说到底，企业要明白：合同不是用来"坑"客户的工具，而是保障双方权益的约定。本案中开发商省了几千块的穿线费用，却要赔偿损失还赔上声誉，得不偿失。诚信经营才是长久之道——把该做的做到位，纠纷自然就少了。毕竟，房子是给人住的，不是用来打官司的。