租赁合同到期未续签承租人拖欠租金超6个月出租方有权解约收回房屋 - 南陵房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0223民初2731号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实及判决结果
2015年11月10日，被告金某向政府有关部门提交了《南陵县保障性住房申请表》，申请承租南陵县保障性住房，用于自住。2015年11月30日，南陵县某居投资有限公司与金某签订《南陵县保障性住房租赁合同》，主要约定：1. 南陵县某居投资有限公司将位于南陵县的保障性住房出租给金某居住；2. 租期三年（2015年11月30日至2018年11月29日）；3. 月租金270元；4. 金某交纳物业费、水电费，交纳保证金1000元；5. 拖欠租金累计6个月以上的，南陵县某居投资有限公司有权收回房屋。合同签订后，金某承租房屋至今，并向南陵县某居投资有限公司交纳第一年度租金及物业费。截止2021年5月6日，金某欠南陵县某居投资有限公司租金14371元（3240元／年÷365日／年×1619日），及物业费798元（180元／年÷365日／年×1619日）。

法院判决：解除租赁合同，金某需在30日内腾退房屋并返还给南陵县某居投资有限公司；同时支付截至2021年5月6日的租金14310元、物业费795元，合计15105元；2021年5月7日后按每月270元标准支付房屋占用使用费，直到实际腾退。

三、企业如何防范租赁合同法律风险
这个案子看似简单，却暴露了企业（尤其是出租方）在合同管理中的常见漏洞：合同到期后“放任不管”，结果租金拖欠多年，追讨困难。核心教训是：租赁合同到期不续签也不终止，承租人拖欠租金超6个月，企业完全有权解约并收回房屋，但必须主动行动，否则损失会越滚越大。

为什么这么说？

• 合同到期≠自动结束：本案中，原合同期到2018年11月29日就结束了，但金某继续住，企业没反对，法律上就默认合同转为“不定期租赁”（类似随时能终止的口头协议）。这时企业本可以随时通知解约，却拖到2021年才起诉，白白损失3年多租金。
• 拖欠租金是“硬伤”：合同明确写了“拖欠超6个月就能收房”，但企业前期催收不到位，导致欠款从几千元滚到上万元，连物业费都搭进去了。

企业实操避坑指南（非法律人士也能用）：

1. 合同到期前30天，必须“盯紧”续租或退房

   • 别等合同过期才想起来！建议设置手机日历提醒：在合同到期前1个月，主动联系承租人确认是否续租。
   • 如果对方想续租，务必签新合同（哪怕只改个日期），避免变成“不定期租赁”。如果对方不回应，直接发《终止通知函》（模板网上一搜就有），明确要求到期搬离。

2. 租金拖欠超1个月，立即“亮红牌”

   • 拖欠租金是最大风险点！企业要建立“租金台账”，用Excel简单记录每月应收/实收金额（比如下图）。	月份	应收租金	实收租金	是否拖欠
     2025.01	270元	270元	否
     2025.02	270元	0元	是

   • 拖欠超30天就发书面催款函（微信/短信不算数！），留存邮寄记录。超过60天，果断准备起诉——本案中企业拖了4年多才行动，利息和律师费都白亏。

3. 合同条款要“简单粗暴”

   • 别用“双方协商”“视情况而定”这类模糊话。直接写死：

     “拖欠租金累计超过60天，我方有权立即收回房屋，并按日加收0.05%滞纳金。”

   • 物业费、水电费等杂费，单独列明金额和支付时间（比如“物业费180元/年，随首月租金一并支付”），避免扯皮。

4. 定期“查房”比打官司更省心

   • 每季度安排1次实地巡查（哪怕只拍个房屋照片），确认承租人是否在住、房屋有无转租。
   • 发现异常（如长期空置、陌生人入住），立刻核查——本案中金某拖欠多年租金，企业却未及时察觉，导致国有资产流失。

记住：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。企业出租房屋，本质是“用资产换收益”，但资产不会自己生钱。合同到期像闹钟，响了就要按停；租金拖欠像漏水，发现就得补漏。主动管好每一份合同，才能避免“钱房两空”的被动局面。下次签合同时，花5分钟检查这3点：到期日期是否设置提醒？拖欠条款是否写清楚？催收流程是否可操作？小习惯能省大麻烦！