租赁合同解除后继续占有他人财产属无权占有需返还-南陵物权保护纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物权保护纠纷
案号：(2019)皖0223民初3120号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果

2009年11月12日、2010年3月12日，王永森代表芜湖某湖生态旅游开发有限公司（以下简称"某湖公司"）与南陵县奎潭湖渔场分别签订《协议》和《补充协议》，约定由某湖公司租赁奎潭湖上下两段水面。2013年起，南陵县奎潭湖渔场与某湖公司就解除该租赁协议进行协商，未果。2014年6月23日，南陵县奎潭湖渔场作为原告向某湖公司提起了渔场租赁合同纠纷之诉，南陵县农业委员会作为第三人参加诉讼。2014年8月23日，某湖公司提起了反诉。2015年5月7日，法院作出（2014）南民一初字第01393号民事调解书，调解书确认南陵县奎潭湖渔场与某湖公司同意于2012年9月22日解除双方签订的关于承租奎潭湖水面的《协议》（含补充协议），南陵县奎潭湖渔场、南陵县农业委员会自调解书签收之日起恢复对奎潭湖水面的占有。2017年1月16日，南陵县奎潭湖渔场与某湖公司办理了水面移交手续，后南陵县农业委员会将奎潭湖水面资产及绿化苗木资产所有权移交给南陵某生态旅游资产运营有限公司（以下简称"南陵某公司"）。

各方当事人有争议的事实是，叶某胜占有奎潭湖上段（起火墩至陶村渡口段）水面是否系合法占有。叶某胜提交了2010年10月28日其与芜湖五华水产生态养殖有限公司（即某湖公司）签订的租赁协议，认为其占有案涉水面从事渔业养殖活动存在合法根据。但某湖公司亦提交了其与叶某胜于2016年12月23日签订的协议，协议约定某湖公司同意支付叶某胜32万元，叶某胜配合某湖公司与南陵县政府完成水域交接工作，包括资产清点、拦网拆除等，直至成功交付政府验收签字为准，即叶某胜作为承租人无法再通过占有、使用租赁物获得收益，可见双方租赁协议自此解除。至南陵县奎潭湖渔场与某湖公司完成水面交接后，叶某胜即无权继续占有案涉水面。根据叶某胜陈述，叶某胜于2017年11月重新下网进行渔业养殖，构成无权占有。

法院判决结果：叶某胜停止对南陵某公司享有的奎潭湖上段水面所有权的侵害并排除妨害；叶某胜于判决生效后一个月内向南陵某公司返还奎潭湖上段水面；驳回南陵某公司的其他诉讼请求。

三、法律风险防范建议

这个案例告诉我们，企业经营中常见的一个误区是：认为只要曾经签订过租赁合同，就能一直占有使用别人的财产。实际上，一旦租赁合同解除，继续占有他人财产就变成了"无权占有"，原主人有权要求你立即归还，甚至要求你赔偿损失。

具体来说，本案中叶某胜犯了三个典型错误：

1. 忽视合同解除的法律效力：虽然叶某胜与某湖公司签过租赁合同，但当某湖公司与奎潭湖渔场的租赁关系在2015年经法院调解解除后，叶某胜的转租合同自然失去了基础。很多企业负责人容易忽略这一点，认为"合同签了就有效"，实际上原租赁合同解除后，转租合同也自动失效。

2. 误以为有补偿协议就可以继续使用：叶某胜与某湖公司签了32万元的补偿协议，但这只是解决历史问题的补偿，并不等于可以继续使用水面。很多企业会收到"补偿款"就以为可以继续占用，其实这只是对前期投入的补偿，不代表拥有继续使用的权利。

3. 自行决定重新使用：2017年11月叶某胜擅自重新下网养殖，这一行为直接导致其从"可能有权"变成"明显无权"。企业最容易犯的错误就是自作主张继续使用他人财产，以为"先用了再说"，结果反而要承担更大责任。

给企业的实用建议：

• 定期核查合同状态：企业应建立合同管理制度，对租赁、承包等长期合同设立到期提醒，特别关注主合同是否续签、解除。建议每季度检查一次关键合同状态，避免因主合同解除而不知情。

• 交接手续必须规范：当合同解除或到期时，务必与对方办理书面交接手续，明确什么时间点、什么资产、由谁接收。本案中如果叶某胜在2016年12月签订补偿协议时就明确约定"不再占有水面"，就不会有后续纠纷。

• 不要心存侥幸继续使用：一旦知道或应当知道无权继续使用他人财产，应立即停止使用。很多企业抱着"先用着，等对方来找我再说"的心态，结果反而要赔偿更多损失。

• 补偿不等于使用权：收到补偿款时要明确款项性质。如果是对历史投入的补偿，应在协议中写明"此款项为一次性补偿，乙方收到后不再享有任何使用权"，避免产生误解。

• 遇到争议先咨询专业人士：本案中如果叶某胜在2017年初对是否可以继续使用水面有疑问，及时咨询律师，就能避免11月的"重新下网"这一致命错误。企业遇到类似情况，别自己猜测，花小钱咨询专业律师，往往能避免大损失。

记住：法律上的"占有"必须有合法依据，合同解除后继续占用就是侵权。企业经营中，对他人财产的使用一定要有清晰、有效的法律文件支持，切勿凭感觉或"惯例"行事。