开发商作为阶段性保证人未办妥抵押登记仍需承担连带责任-界首保证合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：保证合同纠纷
案号：(2025)皖1282民初1970号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年3月2日，界首市某有限公司向中国某有限公司界首市支行出具承诺书，承诺对购房人于某的按揭贷款、利息及费用承担连带责任保证，并保证在抵押房产无法拍卖时为借款人提供居住所。2017年3月17日，于某、界首市某有限公司与中国某有限公司界首市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定于某借款44万元用于购买界首市某小区房屋，界首市某有限公司提供"阶段性保证担保"，即自借款发放日起，至借款人取得房产证并办妥抵押登记手续止，承担连带保证责任。保证范围包括本金、利息、罚息、律师费等实现债权的费用，保证期限为借款到期日起两年。

另查明，界首市人民法院此前已判决于某偿还中国某有限公司界首市支行本金278476.39元及利息，但于某名下房屋未办理抵押登记手续。截至2025年3月5日，于某仍拖欠借款本金221330.66元、利息4772.12元（含罚息和复利）。

法院判决：界首市某有限公司对于某的债务承担连带清偿责任；但驳回中国某有限公司界首市支行关于在保证金范围内优先受偿及要求支付律师费的诉讼请求。

三、企业防范法律风险的核心提示

为什么开发商要"背锅"？关键在"阶段性保证"没走完
这个案子就像买房时开发商承诺"帮你办贷款，房子没抵押前我兜底"，结果房子烂尾了——开发商以为抵押没办成就不用管，但法院说：只要合同约定的"办妥抵押登记"条件没达成，开发商的保证责任就一直存在。本案中，于某的房屋始终没办抵押登记，开发商的保证期限就从未结束，必须替借款人还钱。

企业最容易踩的3个坑，这样避雷：

1. "阶段性保证"不是摆设，期限必须盯死
   开发商常以为只要交了房就万事大吉，但合同明确约定保证期持续到"办妥抵押登记"。本案开发商疏忽了两点：一是未督促借款人及时办证，二是未在合同中设置兜底条款（如约定"逾期3个月自动解除保证责任"）。建议：签订合同时加一句"若借款人逾期未办抵押登记超过XX天，保证责任自动终止"，并定期查房产登记状态。

2. 保证金≠免死金牌，光交钱不够
   原告主张在保证金范围内优先受偿被驳回，因为只提供了合作申请书，没证明保证金实际缴存且特定化（比如专户冻结）。就像交了押金但没写明"此押金专用于还贷"，法院无法认定优先权。建议：

   • 保证金必须单独开立账户并注明用途
   • 留存银行缴款凭证+双方书面确认文件
   • 合同中明确写"该保证金质押给银行，银行有权直接扣划"

3. 律师费想让对方承担？证据链缺一不可
   原告提供了委托代理合同却败诉，因为没证明"钱真花了"。法院只认实际支付的证据（如付款凭证、发票），光有合同等于"说好请律师但没付钱"。建议：

   • 主张律师费时，同步提交转账记录+税务局监制的发票
   • 合同中写清"律师费以实际发生为准"，避免约定固定金额

一句话总结：保证合同不是签完就完事！企业作为担保方必须做到"三盯"：盯紧合同条款的起止条件、盯牢关键证据（如抵押登记状态）、盯实费用实际发生。尤其房地产企业，别让"阶段性保证"变成"无限期背锅"，每年花1小时复查在保项目，能省下百万真金白银。